נדלן בקלות - המדריך לרכישת דירה

המדריך לרכישת דירה

10 כללים " לעשות את זה נכון "

צחי קווטינסקי

תוכן עניינים

הפרק

עמוד

מבוא והקדמה

3

7

מיקוד וחקר שוק

11

בדיקות מקדימות והתקשרות חוזית

16

המשכנתא

19

השיפוץ

21

השכרה

עמוד 2

פרק מספר

1 מבוא והקדמה -

איך מתחילים את התהליך שבסופו תהיה לי דירה ?

לעולם ישליש אדם את מעותיו: שליש בקרקע, ושליש בפרקמטיה ושליש תחת ידו '

בבא מציעא מ"ב א'

עמוד 3

רכישת דירה

מבוא והקדמה לפחות פעם אחת בחיינו אנו עומדים בפני משימה מורכבת של קניית דירה , בין אם מדובר בדירת מגורים עבורנו ובין אם מדובר בדירה להשקעה . אין ספק שמדובר בצעד משמעותי מאד , אשר תוצאותיו עשויות ו /או עלולות להשפיע על חיינו לתקופה ארוכה מאד – בהיבטים כלכליים ואיכותיים . על מנת להפוך את הרכישה שלך לרכישה מושכלת , החלטתי להפקיד בידך 10 דגשים וכללים , שיהוו עבורך בסיס להתנהלות נכונה במקרקעין , יעזרו לך להחליט במדויק על הדירה הנכונה , וכיצד לרכוש אותה נכון ובמינימום סיכון.

אלו הם דגשים בלבד , ועל מנת לרכוש דירה באופן מושלם , הכרחי להיעזר בבעלי מקצוע מהשורה ה .

ראשית דבר

עליך להחליט , האם לרכוש דירה למגורים או דירה

להשקעה

רגע, רגע ... מה דירה להשקעה ? זה המדריך לקניית דירה , לא ? אני לא מיליונר – זו הדירה ה שלי . קונים אותה לגור בה , לא ?

אז זהו שכן – יש דילמה וזו החלטה רלוונטית מאוד !

עמוד 4

מבוא והקדמה - המשך

דירה למגורים קונים לצרכים מאוד מסוימים ובתנאי שעומדים בקריטריונים רלוונטיים ( ומטרתה העיקרית – מגורים).

לדירה להשקעה , ישנם מגוון שיקולים מקביל ומטרות אחרות ובעיקר - הגדלת ההון הכספי של רוכש הדירה .

כך כספך לא מושקע בקירות ( בלוויית חוב לבנק ,) אלא כספך מושקע בנכס , ומעלה את ערכו עם השנים .

ישנו הבדל בהחלטה על רכישת דירה למגורים לבין דירת ההשקעה ואסביר :

הבסיס לרכישת דירת מגורים :

קניית דירת מגורים הינה קנייה המבוססת בעיקר על רגש , אולם גם שכך , אין להקל בה ראש בכל הנוגע לבדיקות הנדרשות לשם ביצועה .

בבסיס הרכישה עומדת ההחלטה כי :

לא רוצים לעבור יותר בין דירות שכורות . רוצים את " הקירות שלנו ."

נמאס לשלם שכ "ד – חבל על הכסף . מעדיפים לשלם משכנתא .

המקום בו נרצה לגור ( קרבה למשפחה , למקום העבודה , לחברים , שירותים קהילתיים , חינוך ועוד )

המקום בו נרצה לגדל את ילדינו

המקום אליו נרצה לחזור הביתה יום ביומו

המקום אשר יתאים לאופי חיינו

עמוד 5

מבוא והקדמה - המשך

הסיבה המרכזית לקניית דירה להשקעה היא כלכלית . אנו רוצים להגדיל את ההון והחיסכון שלנו , כך שנוכל לרכוש נכסים טובים יותר בעתיד ו/ או נבנה ביטחון כלכלי למשפחתנו ולנו .

בבסיס הרכישה עומדת ההחלטה כי :

" אין לי בעיה לגור בדירה שכורה , אם זה משרת אותי ."

" לא אכפת לי לעבור דירה כל שנתיים -שלוש. אין לי ילדים או שהילדים שלי קטנים מגיל ( "5 הסבר כבר מגיע .) כלכלית – אני מעדיף לשכור בתשואה נמוכה ולרכוש בתשואה גבוהה ( הסבר כבר מגיע .) אין לי מספיק כסף ( גם עם משכנתא , ברור) לרכוש את הדירה שאני רוצה. צברתי סכום כסף יפה – במקום שיתהפך בבנק , אוכל לקבל עליו המון מינוף ולקנות לעצמי דירה . מה רע ?

הערות :

גיל = 5 חטיבה צעירה / טרום חובה , זוהי הפעם ה בה כדאי לשקול לגור

( ברכישה או בשכירות ) באזור שבו תרצו לגדל ילדים ושם הם יגדלו

מלכתחילה עם חבריהם . עד חטיבה צעירה אפשר לנדוד , ללא פגיעה בילד .

מיקום ותשואה – לרוב מגורים ליד ההורים (חדרה-גדרה) כרוכים בנכסים

יקרים ובתשואה נמוכה .

עמוד 6

פרק מספר

2 מיקוד וחקר שוק

עמוד 7

מיקוד רכישת דירה

עוד לפני שבכלל נצא לחקר שוק לאיתור דירה , בין להשקעה ובין אם למגורים ,

אלינו לבצע צעד מקדים של :

המיקוד יכלול 4 סעיפים עיקריים :

.1 מיקוד תקציבי מהו טווח תקציב הדירה אותה אנו יכולים להרשות לעצמנו . החלטה מושכלת כאן תמנע מאיתנו התפתות לבחון או אף לרכוש דירה , שתפגע קשות בהמשך הכלכלי של

חיינו ותשית עלינו התחייבות כספית שאינה עולה בקנה אחד עם הצרכים שלנו .

.2 מיקוד איזור הרכישה

מיקוד שכזה ימנע מאיתנו " לירות לכל הכיוונים ." נדע מראש באיזה אזור אנו

מחפשים לרכוש דירה , נתמקד בו ונלמד אותו לעומק , נכיר היטב את מחירי הדירות

בו, את הבעיות האופייניות באותו אזור ( למשל סוגיות רישום , איכות סביבה וכו )'

ונדע לבצע רכישה מושכלת ונבונה של הכנס שנמצא .

.3 מיקוד האוכלוסיה

בעת ביצוע חקר השוק אנו למדים לגבי האוכלוסיה , אשר גרה בסביבה בה אנו

רוצים להשקיע . בשלב זה עלינו לוודא כי : א. זו אוכלוסיה שאנו מבינים ויודעים להתעסק איתה , וכי נוכל לפעול בתוכה . ב. זו אוכלוסיה שתוכל לשכור מאיתנו הנכסים ותוכל לעמוד בתשלומים הנדרשים לשכירות וגם תדע לשמור לנו על הנכס . ג. זו אוכלוסיה שתוכל ביום מן הימים לעמוד כלכלי ברכישת הנכס מאיתנו ותהפוך העסקה לכדאית .

.4 מיקוד סוג ואופי העסקה

האם רכישת הדירה היא למטרת מגורים / נדל"ן מניב / אקזיט או יזמות ?

עמוד 8

חקר שוק רכישת דירה

חקר השוק , הוא לב ליבה של השקעת הנדל " ן הרבה מעבר לכל מרכיב אחר של בדיקות שיש לקיים לצורך ביצוע עסקה .

לאחר שסיימנו את שלב המיקוד , וברור לנו לאן אנו צועדים – נצא לשלב חקר

השוק .

המטרות העיקרית בחקר השוק :

.1 זיהוי קהל היעד ומאפייניו .2 בדיקת רווח מול הפסד .3 בדיקת סיכון מול סיכוי

לא פשוט לצמצם הנושא המורכב והגדול הזה למספר שורות , אך בחרתי להדגיש מספר נושאים מוגבל , החיוניים מאוד ביציאה לרכישה מוצלחת : הכרת האוכלוסיה באזור הנבחר הכרת גורמי המשיכה באותה סביבה הכרת גורמי ההרתעה שם בדיקת המצב התכנוני של אותה סביבה מצב עתודות הבניה שם אופי וסוג הנכסים באזור הנבחר כמות וסוג הנכסים העומדים למכירה ומחיריהם כמות וסוג הנכסים העומדים להשכרה והמחיר המבוקש

חקר השוק מתחלק לשניים : .1 חקר השוק המתבצע טרם הרכישה .2 חקר השוק המתבצע לאחר הרכישה

עמוד 9

חקר שוק - המשך רכישת דירה

חקר שוק טרם הרכישה : על מנת שנוכל לבצע החלטה חכמה ומושכלת לבחירת הנכס / ים שנרכוש , ועל מנת שנרכוש את העיסקה הטובה ביותר באותה סביבה , עלינו להכיר את איזור ההשקעה על בוריו. עבודת חקר מעמיקה תגזול מאיתנו שעות רבות וימים של לימוד והכרת השטח , החל מהאוכלוסיה וכלה בנכסים המצויים בו . לא מעט משקיעים מנסים לוותר על שלב זה ומבצעים חקר שוק בשיטת ה "עדר", או לחילופין בשיטת ה " אינטואיציה ," ולמעשה מהמרים ומסכנים את כספם ( שיטת מצליח). חוקר שוק יעיל , יפלח את השטח באופן שיוכל ללמוד אותו בשלבים , ובאופן שיתמקד בלימודו בצורה שיטתית ומעמיקה . קר שוק לאחר הרכישה : על מנת שנוכל לנהל את הנכס בצורה נכונה ' על מנת שנדע מה קורה בפועל בשוק ובעיקר בסביבת הדירה ' על מנת שנוכל לבצע החלטות מושכלות לגבי גובה השכירות ו / או שווי הנכס ' עלינו להקפיד ולבקר בסביבת הנכס מספר פעמים בשנה .

עמוד 10

פרק מספר

3 בדיקות מקדימות וההתקשרות החוזית

עמוד 11

חיוני לבצע מספר בדיקות מקדימות , לאחר מציאת הדירה אותה אנו מעוניינים לרכוש . מטרת הבדיקות הינה לוודא שהנכס שאנו רוצים לרכוש הוא בטוח, עונה על הדרישות ושווה את מחירו . בין השאר יש לבדוק : בדיקות מקדימות רכישת דירה

בדיקה משפטית של רישום הנכס

בדיקת תיק הבניין ברשות המקומית לצורך וידוא התאמת הנכס להיתר הבניה

ולבדיקה כי אין הבניין לא מוגדר כמסוכן או שישנו תיק פתוח במחלקה לפיקוח על

הבניה כנגד הדירה או הבניין .

בדיקה כלכלית של העסקה – עסקת נדל " ן היא עסקה כלכלית לכל דבר וכך יש

להתייחס אליה מראש .

בדיקת המימון לעסקה – האם המימון אטרקטיבי ומקל עלינו , או שיוצר בפנינו

קשיים גדולים מאוד בעתיד .

עסקת נדל " ן טובה נשענת על 3 רגליים: מחיר, תשואה

ומימון .

מספיק ששתיים מתוך השלוש הן אטרקטיביות – והרי העסקה כדאית .

עמוד 12

גם שלב ההתקשרות החוזית משמעותי מאוד – יש כאן השלכות כלכליות (תנאי התשלום), עסקיות ( מה מבטיח המוכר לתת ,) בטיחותיות ( עד כמה העסקה תקפה ואנו מוגנים ) ועוד ועוד. ההתקשרות החוזית שונה בין אם אנו רוכשים דירה "יד שניה" ובין אם אנו רוכשים דירה מקבלן ובעיקר אם מדובר בעסקת " על הנייר ( " בנין שטרם נבנה .) ההתקשרות החוזית רכישת דירה

לפני רכישת הדירה יש לברר את הפרטים הבאים : האם הנכס רשום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו)? מי בעל הזכויות על הנכס ? מה הזכויות שלו על הנכס ? האם קיימים שעבודים , עיקולים או הערות אזהרה ? איפה מוצאים את כל זה ?

הוצאת " נסח טאבו " במדינת ישראל מרוכז כל המידע אודות הבעלות על קרקע או דירה , במסמך המכונה " נסח טאבו ." המסמך מכיל פרטים על זהות בעל הנכס , שעבודים, עיקולים או הערות אזהרה שיש על הנכס . חשוב להכיר את כל הפרטים , לפני כניסה למו "מ. כדי להוציא נסח רישום מקרקעין מקוון עליכם לדעת את מספר הגוש והחלקה של הנכס, שאותם תוכלו לברר במחשבון מקוון לאיתור גוש /חלקה של המרכז למיפוי . בעזרת מספר גוש / חלקה של הדירה תוכלו לרכוש נסח טאבו באתר האגף לרישום ולהסדר מקרקעין במשרד המשפטים . הוצאת הנסח כרוכה בתשלום אגרה , ואת המידע תקבלו בדואר אלקטרוני חוזר . הערת אזהרה היא רישום בטאבו , של התחייבות בכתב לעשות עסקה במקרקעין או להימנע מלעשות עסקה במקרקעין . המטרה ברישום הערה כזו היא למנוע עסקה הסותרת את תוכן ההערה . למשל, בעת חתימה על הסכם לרכישת דירה ( או אפילו זיכרון דברים ,) הרוכש זכאי לרשום הערת אזהרה , מיד לאחר חתימת ההסכם . זאת, כדי למנוע מבעל הדירה ( המוכר) את האפשרות למכור אותה דירה פעם שנייה לאדם אחר .

עמוד 13

זיכרון דברים - נטית ליבם של רבים הינה לשמר את זכות הרכישה ו " לא לאבד " את הדירה הנרכשת באמצאות חתימה על זכרון דברים. אלו העושים זאת אינם זוכרים כי מדובר בחוזה לכל דבר ועניין . הלצתי הינה חד משמעית : .1 אין לחתום על זכרון דברים, שלא נכתב על ידי עורך דין ונחתם בנוכחותו . .2 במידה ורוצים לקבע הרכישה , יש אפשרות לחתום אצל עו " ד על חוזה מותנה או חוזה מותלה, אשר ישאיר בידינו הזמן לבדוק את הנדרש לקראת רכישת הדירה . ההתקשרות החוזית - המשך רכישת דירה .1 עליך לבחור עו" ד המתמחה בנדל "ן ( נוותר כאן בתודה על עו " ד בן משפחה או חבר , העוסק בתחום אחר בעריכת הדין ומוכן לסייע לנו .) .2 כאן לא נחסוך ולא נחפש את עורך הדין שיהיה הזול ביותר ויקח שברירי אחוז מהעסקה – דבר המהווה מדד מצוין לכמות הזמן שהוא מתעתד או יכול להרשות לעצמו להשקיע בעסקה זו ובנו . עו" ד טוב שמתוגמל נכון , גם יוכל לסייע בידנו במו "מ עם המוכר ושיפור התנאים בשלב החתימה על החוזה . .3 נוודא שיש בידינו את כל המידע הנדרש להתקשרות לרבות : .3 א. נסח ו/ או אישור זכויות ותיק בית משותף – מלשכת רישום המקרקעין .3 ב. תיק בניין הכולל היתרי בניה , אישור מבנה מסוכן , תיקי פיקוח על הבניה פתוחים , אישור לגבי היטל השבחה – מהאינפורמציה של מחלקת ההנדסה ברשות המקומית . .4 נתאם עם המוכר את התנאים המסחריים של העסקה ( תשלומים , מסירת חזקה וכו') ונמסור לעו " ד. .5 נבדוק מצב המשכנתא של המוכר ונתאים מבנה התשלומים בעסקה . .6 במידה ויש שוכר בדירה נוודא שהמוכר מעביר לעו " ד את חוזה השכירות לבדיקתו . .7 יש למלא את כל המשימות שנדרשו על ידי עורך הדין לקיום העסקה ביעילות ובדייקנות . .8 עוה" ד של הקבלן ( ברכישת דירה חדשה ) אינו מייצג אותך ! תפקידו היחיד הינו להעביר את הדירה על שמך בלשכת רישום המקרקעין עם השלמת הדירה והמכירה . החוזה: גם כאן ניתן להכביר מילים ודגשים לניהול ההתקשרות , אך בחרתי לתת כאן רק את הסעיפים הבסיסיים המתאימים לשני המצבים .

עמוד 14

בעת רכישת דירה מקבלן , יש להדגיש את הדברים הבאים : .1 לפני החתימה יש לדרוש שבחוזה ייכלל סעיף המאפשר לבקש מהקבלן לבצע שינויים ו/ או תוספות בדירה . חשוב שהשינויים ייעשו באמצעות ובאחריות הקבלן ולא ישירות על ידי קבלני המשנה . רכישת דירה ההתקשרות החוזית - המשך .3 הערת אזהרה - עמדו על כך שהקבלן או חברת הבנייה לא יציגו בחוזה סעיף המונע מבעדכם לרשום הערת אזהרה ( לכל המאוחר בעת קבלת החזקה בדירה ) וזאת אפילו במקביל לבטוחה אחרת שאולי נמסרה לכם . .4 רכוש משותף - חשוב לבדוק אלו חלקים הוצאו מהרכוש המשותף ו / או הוצמדו לדירות הבניין . כדאי לבדוק גם כיצד הוגדר הרכוש המשותף בבניין – מחסנים, חניות, הכניסה לבנין ובמיוחד הגישה לגג והגג עצמו ( פוטנציאל להתרחבות בהמשך .) לידיעתך האם הקבלן שומר לעצמו זכויות על חלק מהשטחים המשותפים ( לקבלן או כל גורם אחר שאינו בעל דירה בבניין , אסור להחזיק בחלק מהרכוש המשותף או להירשם כבעליו .) .5 איחור במסירה - בחוזה צריך להיות תאריך מוגדר למסירת הדירה . איחור במסירה יכול לפגוע בכם ( תשלום שכ " ד לתקופה נוספת , עיכוב בפינוי הדירה שכבר מכרתם ועוד ) ולכן במקרה של איחור של למעלה מחודשיים , חשוב שיהיה סעיף המגדיר את הפיצוי שתקבלו , במידה והאיחור אינו נובע מסיבה מוצדקת . .2 רישום בטאבו - חשוב שהקבלן יגדיר בחוזה תאריך בו תושלם העברת הבעלות על הדירה על שמכם בטאבו ( כולל רישום בית משותף במקרים הרלוונטים .)

עמוד 15

פרק מספר

4 המשכנתא

עמוד 16

המשכנתא רכישת דירה

במרבית רכישות הנדל " ן שנבצע , נעדיף לקחת מינוף ובמילים אחרות לקחת משכנתא מבנק, על מנת לייעל העסקה ולשפר את כדאיותה הכלכלית . ההחלטה אם לקחת משכנתא או לא , תלויה בצרכי רוכש הדירה , באמונותיו ובהון העצמי המצוי בכיסו . המשכנתא היא זכות בעלות על נכס , קרקע בית , דירה וכדומה , שנותן מקבל ההלוואה כביטחון לפירעון ההלוואה - המשכנתא נרשמת בלשכת רישום המקרקעין ( הטאבו) והיא ניתנת כהלוואה תמורת משכון הנכס . בפשטות - המשכנתא הינה הלוואה בריבית כנגד שיעבוד הנכס ומהווה אמצעי תשלום לצורך רכישת דירה , בית, לצרכי בניה , שיפוץ או הרחבת בית . יתרונות המשכנתא : מאפשרת לנו לרכוש דירה לפני שחסכנו את כל הסכום מינוף הרכישה והפיכתה לכדאית כלכלית תמריץ להשקעות נדל "ן ( באדיבות הבנק .) חסרונות המשכנתא : ככל שתקופת ההחזר ארוכה יותר כך גם גובה ההחזר המצטבר גבוה יותר הריבית מנותקת מעליית השכר הראלי ויתכן מצב בו נחווה ירידה בהכנסה הפנויה עם ההתקדמות בשנות ההחזר יוצרת סרבול ברכישת ומכירת הדירה הנתונים העיקריים לבדיקת כדאיות לקיחת משכנתא : גובה המשכנתא - סכום ההלוואה אותו נידרש לקחת בגין רכישת הדירה גובה הריבית ( מחיר הכסף - ) כמה נצטרך לשלם בנוסף על ההלוואה שלקחנו תקופת ההחזר - כמה זמן יידרש לנו כדי להחזיר את כל המשכנתא . הבנקים והגופים השונים מציעים לזוגות בתחילת הדרך מסלולי משכנתא לצעירים . מסלולים אלה כוללים תנאים שונים , המותאמים לרמות הכנסה שונות וכן גם לתוכניות העתידיות של הזוג הצעיר עצמו . משרד השיכון מעמיד לרשותם של הזוגות הצעירים סיוע מיוחד המאפשר להם לשפר את תנאי המשכנתא באופן משמעותי , מה שמפחית הן את ההחזר החודשי והן את הריביות הכרוכות בכך . כדי לקבל את הסיוע עליהם לעמוד בכמה קריטריונים , כמו שירות בצה "ל ועוד. לא פשוט , ובמיוחד לזוגות צעירים בתחילת הדרך , לבחור את המשכנתא המתאימה . המסלולים השונים וגם ההתמודדות עם סכומי כסף גבוהים מאד , יכולה להקשות ולבלבל לא מעט ולהפוך את המשימה הזו למורכבת במיוחד .

עמוד 17

לפני שבוחרים משכנתא חשוב להגדיר את הצרכים הקיימים ולקחת בחשבון את ההכנסות החודשיות . בני זוג העובדים שניהם במשרות קבועות , משרות מלאות מכניסות , חשוב שיעריכו מראש מה צפויות להיות ההוצאות החודשיות השוטפות שלהם ויבדקו האם אכן הוצאה נוספת של החזר המשכנתא היא אפשרית עבורם . בנוסף, חשוב לקחת בחשבון גם את עניין ההוצאות הלא צפויות כמו , תיקון רכב לא צפוי שיכול לעלות לא מעט כסף , טיפול שיניים חשוב או אפילו נזילה במקלחת שמצריכה החלפה של רצפות . הוצאות מפתיעות כאלו יכולות להשפיע על יכולת ההחזר החודשית על פי הנחיות נגיד בנק ישראל , היקף המשכנתא שניתן לקבל ( 5.2016 ) הוא: 75% עבור רכישת דירה ראשונה 70% עבור רכישת דירה יחידה 70% עבור רכישת דירה נוספת אותה נמכור תוך 24 חודש 50% עבור רכישת דירה שאינה יחידה ההמלצה הכי חשובה בשלב לקיחת המשכנתא היא להיעזר ביועץ משכנתאות פרטי , אשר מנתח עבורכם את ההלוואה , מתאים אותה לצרכיכם המדויקים , מנהל מו"מ עם הבנק על גובה ההחזר ומנחה אתכם בפרטים הכל כך מורכבים . יועץ משכנתאות זה גובה שכר טרחה אמנם , בשונה מהבנק שם תקבלו ייעוץ חינם , אך הייעוץ החינמי שתקבלו מהבנק – משרת בראש וב את הבנק ! יועץ המשכנתאות בבנק מתוגמל על פי מכירת המשכנתאות הכי ריווחיות לבנק ולא ע" פ התאמת המשכנתא הכי יעילה עבורך . כך שה"חינם" של הבנק, יכול לעלות לנו מאות אלפי שקלי , לאורך חיי המשכנתא . עלינו להקפיד על : .1 בניית תמהיל משכנתא התואם ליכולת ההחזר האישית שלנו .2 בניית תמהיל המשכנתא על פי צרכינו .3 בניית תמהיל המשכנתא על פי תוכנית כספית של העסקה ו / או העסקאות .4 מומלץ להיעזר בבעלי מקצוע , אך לבחור בהם לאחר חקר שוק יסודי . קיימים יועצי משכנתאות רבים , בעלי עבר בבנקים שונים , המכירים את התחום על בוריו . לא להתבייש לבקש ממליצים ולהתקשר לבקש המלצה . .5 לזכור, אין לקבל את המלצות הבנק כמובנות מאליהן , אלא לערוך חקר בין הבנקים . רכישת דירה המשכנתא - המשך

עמוד 18

פרק מספר

5 השיפוץ

עמוד 19

השיפוץ רכישת דירה

טרם רכישת הדירה יש לבנות תוכנית עסקית לרכישה ולקבוע את הסכום אותו נרצה להשקיע בשיפוץ . ככל, נעדיף דירה במצב מבני טוב אשר נדרש בה שיפוץ קוסמטי – על פני דירה המחייבת כניסה להרפתקה בשיפוץ גדול שעלול להסתבך . .1 חשוב לקיים חקר שוק יסודי לבחירת קבלן השיפוץ , ולהקפיד על אמינותו ומקצועיותו . בשוק קיימים בעלי מקצוע טובים ומנוסים , אך בשל העדר בקרה ורגולציה , קיימים הרבה שיפוצניקים שרמתם המקצועית אינה גבוהה ולא מעט כאלו שרמתם המוסרית אינם גבוהה . .2 הצעות מחיר - חשוב לבצע סקר השוואת מחירים בין מספר קבלנים שעברו את הסינון בסעיף הקודם , בכדי לקבל אומדן על עלויות השיפוץ . .3 ניסיון קודם - כדאי להיעזר בניסיונם של בני משפחה , חברים ומכרים ולבקש המלצות על קבלן שיפוצים מנוסה ואמין שמחיריו סבירים . .4 אסור להתפשר - חובה לבחור בקבלן שיפוצים הרשום ברשם הקבלנים ( ולוודא זאת .) .5 יש לקבוע סדרי עדיפות לשיפוץ עם דגש על מערכות המים הניקוז והביוב , מערכות החשמל , וכן הלאה . .6 במקרה של דירה להשקעה - יש להתאים השיפוץ לאוכלוסיה המיועדת לאכלס הדירה ( לא רצוי לשפץ בזול , וילה יקרה שרכשנו להשקעה וכו .)' .7 יש להשתמש במיטב החומרים , ולהקפיד על תקנים ותקינות , על מנת שלא יהיה שכרנו בהפסדנו . .8 יש לסגור ובכתב את מרכיבי השיפוץ לרבות חומרים עם הקבלן , על מנת למנוע ויכוחים עתידיים . .9 במידה ונותנים מקדמות לקבלן , אין לתת סכומים גבוהים , ויש להקפיד על תשלומים בהתאם להתקדמות . .10 במידה ומתוכנן שיפוץ גדול , כדאי להיעזר באנשי מקצוע נוספים מעבר לקבלן השיפוצים , כמו אדריכל ומפקח בנייה . חשוב לדעת : שיפוץ דירה הכולל שינויים הנדסיים ( לרבות קידוח בקורות וקירות נושאים , פתיחת קירות חיצוניים וכו )' מחייב ייעוץ מקדים של מהנדס בניין .

עמוד 20

פרק מספר

6 השכרה

עמוד 21

השכרה רכישת דירה

רלוונטי כמובן למי שהחליט לרכוש דירה להשקעה .

בחירת השוכר הנכון תקבע את איכות "ההנאה" שלנו מהנכס ויש לה מרכיב חשוב מאוד מלבד המחיר אותו מוכן השוכר לשלם . בחירת השוכר הינה מלאכה מורכבת ויש לנהוג בה "כאילו" בחרנו לנו שותף עסקי . חוק הגנת הדייר מחייב אותנו גם למשנה זהירות בחתימת החוזה , על מנת שלא יווצר מצב בו לא נוכל לפנות דייר – עקב חוזה בעייתי . .1 אין להשכיר למי שלא פגשנו " עין בעין", ולאחר שבחן את הדירה .2 יש לוודא עם השוכר את יכולתו הכלכלית לעמוד בתשלומי שכר הדירה ( לא להתבייש לבקש , מהות הקשר ביניכם מבוסס על יכולתו לשלם ) .3 יש להקפיד לקבל בטוחות ראויות - החל בשטר ביטחון , צ' ק ביטחון וצ ' קים לפקודת הרשויות השונות . .4 יש להקפיד על החתמת ערב בר יכולת , וגם כאן יש לראות בעין כיצד חותם . .5 במידה והשוכר אינו דובר עברית , יש להקפיד להביא מתרגם , ולהחתים גם אותו על החוזה , כמי שהסביר את החוזה לשוכר .6 אין להשכיר למי שלא ייתן בידינו צ' קים דחויים , גם אם מתחייב השוכר להפקיד מזומן כל חודש . .7 אם זו הפעם ה - מומלץ להיעזר בעו "ד , על מנת להימנע מטעויות . .8 יש לחתום על חוזה לתקופה של 12 חודשים ומעלה .9 יש להעביר על שם השוכר את החוזים ברשויות : ארנונה, מים, גז, חשמל וועד הבית.

מצידנו: .1 יש להקפיד לתקן כל תקלה בדירה בטווח של 48 שעות. .2 מומלץ לבקר בדירה לפחות פעם בחצי שנה , על מנת לוודא מצבה .

עמוד 22

תם ולא נשלם עד כאן המדריך בשלב זה ידועות לך הנקודות המרכזיות הנדרשות לקחת בחשבון בעת החלטה ורכישת דירתך ה . למידע נוסף וקישורים רלוונטיים אודות רכישת דירה , מומלץ להיכנס לאתר : " צחי קווטינסקי ונדל " ן בקלות " בכתובת http://realeasy.co.il/ בהרשמה לאתר נוכל להמשיך ולדוור אליך עדכונים וטיפים בנוגע לרכישת נדל "ן – כולל הערכות מצב ופרשנות בנוגע לשינויי מדיניות ומיסוי , כמו גם הזדמנויות השקעה חדשות . על מנת לסייע בידך להחליט " : פניי לאן "? על מנת לבנות אתך את התוכנית המתאימה לך ולסייע בידיך להחליט : דירה להשקעה ו / או דירה למגורים ? האם ביכולתי לרכוש דירה נוספת ? או כל שאלה אחרת על מנת שתתבצע החלטה נבונה , אשמח, אני, צחי קווטינסקי , באופן אישי , להעניק לך יעוץ אישי /משפחתי.

מבצע יעוץ ב 555 ש"ח בלבד במקום 936 ש"ח

לוגו לחצו כאן לפרטים נוספים

תודה שבחרת לקרוא את המדריך ! צחי קווטינסקי 02-6481999 info@realeasy.co.il ללימוד מעמיק יותר – אם ברצונך להעמיק בידע כיצד לרכוש דירה ראשונה , את הדירה הכי טובה שלך, במחיר אטרקטיבי ובמינימום סיכון , אנו שמחים להזמין אותך להצטרף אלינו לקורס נדל "ן לפרטים והרשמה לקורס

להאזנה לערוץ הפודקסט

נדל" ן בשידור עם צחי קווטינסקי

להשתתפות במפגשי " זום נדל "ן- מדברים ומשקיעים בנדל " ן עם צחי קווטינסקי " בכל יום ראשון בשעה 20:30 להרשמה למפגשים ( ללא עלות )

הצטרף לקבוצת זום נדל "ן whatsapp