מגזין המכון לרפורמות מבניות

2021 , שיעור בעלי דירה בבעלות לפי עשירוני הכנסה 90 % 81 % 75 % 71 % 69 %

freepik : איור

66

%

60

60 %

%

54 %

49 %

10 עשירון

8 עשירון

1 עשירון

9 עשירון

6 עשירון

5 עשירון

4 עשירון

2 עשירון

3 עשירון

7 עשירון

הדיור כ-"מפתח" לכל הרפורמות על מנת לעצב את מדיניות הדיור של מדינת ישראל, שמרכיביה הבסיסיים הם התכנון, המקרקעין והמימון, באופן אשר יפתור את משבר הדיור – נדרש מכלול של החלטות בכל אחד ממרכיביה של מדיניות הדיור הלאומית. הרפורמות המוצעות על ידי המכון לרפורמות מב ניות הן למעשה אימוץ מדיניות דיור לאומית למדינת ישראל. "מערך החקיקה הקיים מאפשר ליישם ולממש את מרבית המשימות שעומדות בתחום הדיור”, אומר עו"ד בירן, שהיה בשעתו יו״ר כח המשימה הלאומי להתח דשות עירונית, ומונה על ידי שר השיכון באותן שנים, זאב בוים ז"ל. לדבריו של בירן, "ניתן לבצע את המהפך בדיור כאן ועכשיו, על בסיס מספר החלטות ממשלה ללא צורך בשינוי חקיקה, כגון ניהול של מקרקעי ישראל, על בסיס חוק רשות מקרקעי ישראל משנות השישים למען דיור ציבורי, דיור בהישג יד והתחדשות עירונית – והכל על בסיס הסגמנטציה התכנונית. הסגמנטציה בדיור הקרקע במדינת ישראל היא מוצר בבעלות יחידה של המדינה. במילים אחרות, מונופול, וכמו כל מונופול – המטרה היא למקסם את הפדיון על הקרקע. רק שכח נו שהקרקע הזאת שייכת לנו, לציבור, לכולם. אחת התפיסות שהתקבעו היא שהקרקע במדינת יש ראל היא למרבה במחיר, באמצעות המכרזים הספקו לטיביים של מדינת ישראל. התפיסה הרווחת רואה את מקרקעי ישראל כמשאב עסקי. ככזה, העיקרון המנחה לניהולו ושיווקו הוא השאה מקסימלית של הרווח עליו. תפיסה זו, הרואה במקרקעי ישראל "נכס עסקי", חייבת להשתנות. שינוי התפיסה הוא תנאי הכרחי עבור טיפול אפקטיבי במשבר הדיור ובסוגיית מחוסרי הדיור, התואם את הוראות חוק רשות מקרקעי ישראל. בנוסף, המוצר הזה שנקרא "דירה", נמכר כאילו

מוכרים 8% המסווגים ברמה הנמוכה ביותר, ורק כקבלנים "גדולים", המסווגים כלא מוגבלים בגודל הבנייה והיקף הכספי. מחקר שנערך על ידי לשכת הקבלנים בישראל מהמכרזים שמוציאה 95%- , הראה כי כ 2018 בשנת ל � מהקב 20% רמ"י לבניה למגורים מיועדים רק לכ נים. בידי רמ"י מאגר קרקעות המצויות במרכזי הערים, ואינן משווקות לציבור. הפתרון שמוצע על ידי המ כון לרפורמות מבניות הוא שיווק מגרשים קטנים ולא מתוכננים לקבלנים קטנים או חברות בניה קטנות ובי נוניות במתווה של "אתר-תכנן-ובנה". מהלך זה יאפשר להזרים במהירות יחידות דיור בהישג יד לשוק – ויסייע בהנעת הכלכלה הישראלית וענף הקבלנים הקטנים, שנדחק הצידה לאורך השנים. מחקר שנערך על ידי לשכת ,2018 הקבלנים בישראל בשנת מהמכרזים 95%- הראה כי כ שמוציאה רמ”י לבניה למגורים מהקבלנים 20%- מיועדים רק לכ ״שימוש במסלול של פטור ממכרז יאפשר נגישות מהירה של קבלנים קטנים וחברות בנייה בינוניות – למגרשים קטנים פנויים, אשר מצויים כיום בתת ניצול ברשויות המקומיות, תוך הקצאתן לבנייה ייעודית ומ פולחת לחסרי דיור בבעלות״, טוען עו"ד בירן. "מדינת ישראל יכולה וצריכה לעשות את המהפך לקראת העלייה בסולם החברתי שכיום היא חסומה. החקיקה כבר קיימת, צריך רק לקבל את ההחלטות הנכונות במקרקעין, בתכנון המפולח הקיים ובמימון על פי החוק, שיאפשרו את הנגישות לדיור בהישג יד. דירה ראויה בהישג יד היא הבסיס לרווחה, לחינוך איכותי יותר, עבודה ובריאות טובה יותר," מסכם בירן.

מדובר במוצר אחיד עם ביקוש אחיד. נדרשת הכרה כי רק באמצעות שיווק ייעודי, מפולח, במחיר מתאים לכל פלח, יכול לפתור את משבר הדיור. אין מוצר שאינו מפולח לצרכנים השונים. הצעה זו תביא לכך שרמ"י תחדל מלהיות רשות עם יעדים עסקיים, המנהלת את נכסיה עבור השארת רווחים, ותעבור לתודעה של "נאמן ציבור" המשווק את הקרקעות לדיור על פי הצ רכים. תפיסת הביקוש וההיצע צריכה להשתנות – לבי קוש הכולל את הצרכים, והיצע המתאים לכך, בדומה להגדרה של הצורך והביקוש באנגליה, ממנה למדנו הרבה. שינוי התפיסה ומעבר לניהול קרקעות חברתי יתא פשר כאשר רמ"י תפעל להקצאת המקרקעין באופן של )Planning Segmentation( " "סגמנטציה של פילוח – כלומר, על פי שיווק ייעודי המבוסס על צרכיו ויכו לותיו של המיועד, הדייר. אין דין מחיר קרקע לעשירון העליון כדין חסרי דירה. התכנון למגורים של מינהל התכנון ייעשה באמצעות פילוח תכנוני שיתבסס על הרמה הכלכלית, האפיון הגיאוגרפי, המשפחתי והמגזרי, וכן היכולות הפי ננסיות. למעשה, רמ"י עושה זאת כבר כיום באמצעות מהקרקעות משווקות 30%- שיווק ב-"פטור ממכרז", כ בדרך זו – לא רק לשכבות החלשות, אלא במקומות שבהם רוצים להטיב עם מגזר מסוים. להקסבג למנניטםצבי והנ י טהו בא רה ץ ענף הבנייה הוא משורשר ומבוזר – תואם סגמנ טציה של מקום, גודל וסוג. ישנן מעט מאד חברות גדולות שעושות פרויקטים גדולי ממדים, והרבה מאד חברות קטנות וקבלני משנה שעושים פרויקטים קטנים יותר. על פי מרשם הקבלנים במשרד הבינוי ו � קבלני בניה למג 7,500 והשיכון, בישראל קיימים רמות, לפי גודל הפרויקטים שהם 5- רים המסווגים ל יכולים לבנות, מבחינת מ"ר ומבחינת ההיקף הכספי מתוכם הינם קבלנים "קטנים" 76%- של הפרויקט. כ

עיבוד נתונים של המכון לרפורמות מבניות לנתוני למ"ס

11