חברות נדלן

טל קופל מנכ"ל מדלן

נוכח המציאות הקשה בישראל, על הממשלה והרשויות המקומיות לעשות ככל שביכולתן כדי לזרז את תהליכי הרישוי ולהקל על היזמים להוציא לפועל את התוכניות שלהם, בראש ובראשונה כדי לדאוג לתושבי המדינה למיגון. זו חייבת להיות עדיפות ראשונה, ועל כל הגורמים להתאחד במטרה להסיר חסמים ולקצר תהליכים ככל האפשר. בניגוד למחסור בפועלים או לחרם הטורקי, שגם הם משפיעים עמוקות על ענף הנדל"ן, בעיית החסמים הביורוקרטיים היא בעיה פנימית של מדינת ישראל, שיכולה להיפתר ברמת הרשות המקומית, ובעזרת רוח גבית מהממשלה. העברת האחריות ליישום תוכניות התחדשות עירונית בתחומן לרשויות המקומיות עצמן היא יוזמה מבורכת, שאמורה לייצר ודאות בענף ובכך לקצר תהליכים באופן משמעותי. עם זאת, חשוב לשמור על רצף תכנוני ולוודא שלא מגיעים למצב שבו תוקפה של תכנית קיימת פג עוד לפני שתכנית חדשה נכנסת לתוקף, וכתוצאה מכך נוצר שוב פקק בצנרת. שנה ואלפי פרויקטים יצאו תחת חסותה. 20 קיימת כבר כמעט 38 תמ״א השוק הפרטי כבר מוכן, והוא מתפעל את תוכניות ההתחדשות השונות היטב - היזמים מנוסים, האדריכלים יודעים איך לגשת לאתגר, חברות הבנייה כבר הקימו עשרות פרויקטים - כך שהבעיה הייתה ונותרה הבירוקרטיה. על הרשויות המקומיות, שקיבלו כעת לידיהן כח נוסף, להוסיף לשורותיהן כוח אדם מיומן, ולהגיע למצב שבו הליך התכנון והרישוי בתחומן לוקח חודשים ולא שנים. כבר היום התחדשות עירונית היא שחקן משמעותי בשוק, וחשיבותה רק תלך ותגדל. זהו ענף שמספק פתרונות שגם התושבים וגם המרחב העירוני כולו זקוקים להם, אך למרות החשיבות הרבה של הענף, עבור הציבור הרחב עדיין יש בו סיכון גדול. כשאדם הולך להפקיד את הנכס היקר ביותר שברשותו בידי גורמים חיצוניים, הוא חייב לדעת שהוא הפקיד אותו בידי אנשי המקצוע הנכונים. זוהי השנה השמינית שבה מתפרסם "מדד ההתחדשות העירונית" מבית מדלן ומרכז הנדל״ן. מדד שקוף ואובייקטיבי שמסייע לדיירים בכל הארץ לבחור נכון כשזה מגיע לאנשי המקצוע שילוו אותם בהתחדשות הבניין שלהם. כדי להרכיב את המדד, התבסס צוות המחקר של מדלן על נתוני אמת של כל אחת מהחברות בסיוע אסמכתאות רשמיות, בדיקות שטח והערכות של אנשי מקצוע. המטרה שלנו במדלן, להפוך את שוק הנדל״ן לשקוף והגון יותר, מקבלת ביטוי גם בפרויקט זה.

"אדם לא צריך להבין את העולם, אלא בעיקר למצוא דרך להסתדר בו" - הציטוט הזה, של אלברט איינשטיין הגדול, נדמה היום אקטואלי מתמיד. אנחנו חיים כיום בעידן הלא יעלה על הדעת, עידן בו הדברים הבלתי צפויים ביותר קורים, ואין לנו אלא לאמץ גמישות קיצונית - מחשבתית בעיקר - ולצלוח את כל מה שהחיים מביאים לפתחנו. השנה שחלפה מאז מדד ההתחדשות העירונית הקודם הייתה מהקשות שידענו בישראל - כמדינה, כחברה וכמשק. השנה הזו רק הדגישה, ביתר שאת ושוב ושוב, את העובדה שאין כמעט מקום בארץ שבו התושבים לא נזקקים לממ"ד, ועד כמה ממ"ד אינו בונוס שנחמד שיש באוקטובר יצאו 7- בדירה, אלא עניין של חיים ומוות. ראינו איך החל ב לשוק השכירות מאות דירות ישנות ולא ממוגנות, שאנשים פשוט סרבו להמשיך ולגור בהן, גם באזורי הביקוש החזקים ביותר במדינה. השינוי בסדר העדיפויות היה חד ונראה שגם היסטורי - מאז ועד היום הדרישה לממ"ד בדירות, בין אם לרכישה או להשכרה, נותר גבוה ויציב. במקביל, יישובי העוטף וישובי הצפון פונו מתושביהם, ואיש אינו יודע מתי יוכלו לחזור בבטחה לביתם. אחרי חצי שנה של מגורים במלונות למפונים רבים נמאס, והם החלו לשכור דירות לטווחים ארוכים יותר. מרכז הארץ היה ונותר האזור המבוקש ביותר בישראל, והמפונים רק הוסיפו לביקושים. אנחנו רואים את זה כיום בעיקר בשוק השכירות, אבל אם המצב יימשך אין ספק שגם שוק הרכישה ירגיש זאת ביתר שאת. מגורים "על הגדר", שפעם נחשבו לאופציה לגיטימית ואף בעלת יתרונות מסוימים, הפכו בלתי ריאליים בעת הזו, ומי יודע מה יהיה אחר כך. כשמחברים את שני החלקים במשוואה - הלחץ הגובר על מרכז הארץ והצורך המתחזק בדירות עם מיגון, מבינים עד כמה התחדשות עירונית הפכה והופכת לעניין קריטי במדינת ישראל. אין לנו כמעט שום דרך אחרת למגן במהירות יחסית את האזורים המבוקשים ביותר במדינה. חוזרת לכוונתה המקורית - להעניק לאזרחי ישראל 38 בעת הזו, תמ"א הגנה, ופינוי בינוי הופך הכרחי מתמיד. לכן, זה לא הגיוני שזמן ההמתנה להיתר בנייה במסגרת התוכניות הללו יהיה כל כך ארוך. בשנה האחרונה, זמן ההמתנה להיתר במסגרת תמ"א יום בממוצע - כמעט ארבע שנים. זמן ההמתנה להיתר 1,327 עמד על 38 ימים בממוצע, כמעט שלוש שנים, 950 בנייה במסגרת פינוי בינוי עמד על ולזה יש להוסיף את זמן ההמתנה לאישור המקדמי של התוכנית. לא מיחידת הדיור שאושרו בעשור האחרון 20% פלא שבסופו של דבר, רק במסגרת פינוי בינוי אכן נבנו בסופו של דבר.

תודה לכולכם.

טל קופל, מנכ"ל מדלן

2024 מדד ההתחדשות העירונית

2

דן קצ'נובסקי בעלים ומנכ"ל מרכז הנדל"ן

במשבר ההיסטורי טמונה הזדמנות שאסור לפספס

אלא שמשפחות אלו הן עדיין מיעוט לעומת מאות אלפי משקי בית שעדיין מתגוררים בבניינים ותיקים ללא מיגון. למרבה הצער, דווקא בערי הפריפריה הצפונית והדרומית שספגו את מרב האש שיעור ההתחדשות הוא אפסי. לכל ברור שמצב זה לא יכול להימשך - ואסור שיימשך. ולמרות זאת, כעבור כמעט שנה מפרוץ המלחמה, ספק רב בעיני האם הממשלה, וגם חלק גדול מהרשויות המקומיות, מעניקים לתחום ההתחדשות את המשקל הראוי לו. אמנם חלה עלייה מסוימת בהיקף המשאבים המופנים לסבסוד ההתחדשות העירונית בערי הפריפריה, בהן עדיין לא קיימת כדאיות כלכלית בפרויקטים, אך אלה עדיין רחוקים מלענות על הצרכים. גם בהיבטים שאינם תקציביים לא קיבלנו בשנה האחרונה בשורות של ממש. שוב ושוב אנו שומעים על המאבקים הניטשים במוסדות התכנון כאשר נציגי הממשלה והשלטון המקומי מבקשים לצמצם ככל הניתן את זכויות הביניה המוענקות ליזם שלא יעשה חלילה "קופה", תוך שהם שוכחים כי פרויקטים ברמת כדאיות גבולית פשוט לא יצאו 38 לדרך באווירת השוק הנוכחית. לכך מתווסף סיומה של תמ"א במספר ערים מרכזיות ובראשן תל אביב, באופן שצפוי לפגוע בהיקפי ההתחדשות העירונית ברמת המגרש. ואם לא די בכל אלה, גם בהליכי הרישוי הממושכים לא ניכר שחל שינוי של ממש. השוק הראשוני שיצרה המלחמה, שהביא לאִכְלּוסָן המהיר של אלפי דירות, כבר התעמעם, ועולם כמנהגו נוהג. כאן המקום לקרוא לכל העוסקים בקבלת ההחלטות בתחום, ובפרט במוסדות התכנון והבנייה, להתעשת ולזכור כי בשעה מורכבת זו כמעט שאין נושא חשוב יותר על סדר היום מקידומה של ההתחדשות העירונית. על כולנו, הן במשרדי הממשלה, הן בשלטון המקומי וכמובן בשוק הפרטי, לנצל את שעת הרצון הזו על מנת לקדם בכל הכח את הענף, שנדרש לנו הן לשם מיגון, אך גם לצורך מימושן של מטרות רבות נוספות, בהן שיפור רמת החיים בשכונות הוותיקות, חיזוק העירוניות, וכמובן הגדלת היצע הדירות. ", והשיח שצפוי 2024 כולי תקווה שגם כנס "פסגת ההתחדשות העירונית להתקיים בו בכל סוגיות הליבה של הענף, יתרום את תרומתו הצנועה להשגת יעד זה. בברכת ימים טובים יותר לענף ולמדינה כולה.

אני גאה ונרגש להציג בפניכם את מדד ההתחדשות העירונית לשנת , המדד הוותיק והאמין ביותר בתחום ההתחדשות העירונית, שאותו 2024 . ברצוני Madlan אנו במרכז הנדל"ן מגבשים מדי שנה עם שותפינו בלוח לברך את מאות החברות הנכללות בו, בהן חברות יזמיות, משרדי עורכי דין, שמאים, אדריכלים, גופי מימון ועוד, העושים לילות כימים על מנת לבנות ולחדש את ארצנו האהובה, וזאת בשעה שבה היא זקוקה לכך יותר מתמיד. בחצי שנת איחור, 2024 באופן חריג, מתפרסם מדד ההתחדשות לשנת בחודש ספטמבר ולא במרץ כפי שנהגנו עד כה, וזאת על רקע המלחמה בה אנו שרויים זה קרוב לשנה, אשר שיבשה דברים רבים, ומועד פרסום המדד הוא הקטן שבהם. מאז פורסם המדד הקודם, ידענו כמדינה וכחברה את הימים הקשים בתולדותינו. ענף הנדל"ן התגלה באותם ימים קשים במלוא תפארתו, כשעשרות חברות פתחו את לִּבָן וגם את בתיהן, תרתי משמע, ואכלסו בתוך ימים מאות דירות במשפחות מפונים, כשלצדן עשרות ומאות חברות ואנשים פרטיים מגייסים תרומות ורוכשים ציוד עבור הכוחות הלוחמים. רבים בקרבנו ממשיכים בפעילות מבורכת זו גם כיום וכאן המקום להודות להם, ולכל אנשי הענף הרבים שעשו מאז פרוץ המלחמה חודשים ממושכים בשירות מילואים בחזית. ברמה המקצועית, נותנת המלחמה הממושכת את אותותיה בענף, בעיקר בכל הקשור ליכולת הייצור שלו. בעיית כוח האדם הקשה שפקדה אותנו מאז פרוץ "חרבות ברזל" טרם באה על פתרונה, וכך גם שיבושי אספקת חומרי הבנייה, וזאת דווקא בימים שבהם הביקוש נמצא בקו עלייה, ועמו גם המחירים. חבל הארץ הצפוני מופצץ על בסיס יומי, פעילות הבנייה בו נעצרה וכך גם ההשקעות, לפחות עד יעבור זעם. ההשלכות של כל אלה על הענף ימשיכו ללוות אותו ואת שוק הדיור עוד שנים לאחר שהמלחמה תסתיים. 15- המשבר לא פסח גם על תחום ההתחדשות שלכבודו נתכנסנו. ב השנים האחרונות ידע תחום ההתחדשות העירונית צמיחה הרצופה, על אף הקשיים והחסמים המאפיינים אותו. אלא שעל פי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, וכפי שתוכלו להיווכח גם בהמשכו של השנה הראשונה שבה חלה נסיגה משמעותית 2023 ספר זה, היתה שנת בהיקפי הפעילות של הענף, זאת כאשר שורה של גורמים - בהם רמת הריבית, האווירה הפוליטית, שנת הבחירות בשלטון המקומי וכמובן המלחמה – חברו יחד והביאו להאטת הפעילות. "חרבות ברזל" המחישה פעם נוספת עבור כל מי שטרם הפנים זאת, עד כמה חשובה ההתחדשות העירונית לציבור שחי בישראל, בהיבט המיגוני. בשבועות שלאחר השביעי באוקטובר, בהם נורו מטחי טילים אל רוב חלקי הארץ, נהנו עשרות אלפי משפחות המתגוררות בבניינים שעברו הליכי התחדשות מההגנה ומהשקט הנפשי היחסי שמספק הממ"ד בדירתן.

דן קצ'נובסקי, בעלים ומנכ"ל מרכז הנדל"ן

3

אלעזר במברגר מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

טלטל את החברה הישראלית, בהיבטים רבים. 2023 באוקטובר של שנת 7- פרוץ המלחמה ב בהקשר של התחדשות עירונית, בלטה מאוד העמקת ההכרה הציבורית בחשיבות של קידום הליכים אלה לייצור של סביבות מגורים חזקות ובטוחות. במרכז סדר היום הציבורי ניצבים תושבי הדרום והצפון, שפונו מבתיהם ומבקשים יותר מכל לשוב במהרה לשגרת חייהם. לצד חזרתם של אלה, התחדד הצורך הלאומי לחזק חבלי ארץ אלה בשעה זו, ולהפוך אותם למוקד משיכה למשפחות חדשות רבות, כאשר ברור שהתחדשות עירונית היא המפתח לכך. על רקע אתגרי התקופה, חשיבותו ואיתנותו של ענף ההתחדשות העירונית בולטים במיוחד. הענף הצומח ביותר בתחום הנדל"ן בישראל. המלאי 2023 הענף המשיך להיות גם בשנת תכניות פינוי 121 יחידות דיור חדשות, במסגרת 41,000 - התכנוני בשנה זו צמח עם למעלה מ בינוי חדשות שקיבלו תוקף. היקף היתרי הבנייה שהוצא בשנה זו במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, עלה במאות אחוזים מאז חתימתם של הסכמי המסגרת להתחדשות ערים מובילות בתחום, ועמד גם בשנה זו על שיעור גבוה, של למעלה 12 עירונית עם יחידות דיור. לאור הנתונים, נחתמים בימים אלה ממש הסכמי מסגרת חדשים עם 23,000- מ ערים נוספות, במטרה להרחיב ולהאיץ את הוצאת היתרי הבנייה באזורי פעילות נוספים. הצורך הלאומי לחזק את ערי הדרום והצפון, התחבר באופן ישיר לפעילות שעמדה בראש סדר העדיפות שלנו בשנה החולפת – יצירת מציאות חדשה בערי הפריפריה של מדינת ישראל, במסגרתה פועלת הממשלה לקידום מתחמי התחדשות עירונית רבים ומשמעותיים באותן ערים. כיום ניתן לראות כי ערים שלאורך שנים רבות כלל לא היו על מפת הפעילות, מצויות עתה בעומק תהליכי תכנון של עשרות מתחמי פינוי בינוי חדשים. זאת לצד פעילות מסיבית של גורמי מקצוע ממשלתיים ועירוניים המופעלים על ידינו, מול תושבי ערים אלה, לטובת התנעת התהליכים הנדרשים מצידם לקידום מוצלח של הפרויקטים. הגשמת מטרה זו, תוך הצבה של לוחות זמנים מוגדרים והעמדת תקציבי ביצוע ברורים, תאפשר למדינה להתקדם בתוך מספר שנים למציאות חדשה של חיזוק כלל הבניינים העירוניים הנמצאים על קו השבר הסורי אפריקאי ומיגון הערים הסמוכות לגבול, במסגרת הליכי ההתחדשות. נמשיך להאיץ ולפתח התחדשות העירונית בקרב אוכלוסיות חדשות ובחבלי ארץ חדשים, במטרה לאפשר איכות חיים ובטחון אישי לכלל האוכלוסייה בישראל, זאת בהתאם לאופי הייחודי של כל עיר ושל כל קבוצה בחברה הישראלית. בתוך כך, נעשה כל שביכולתנו להביא לחידושן ולחיזוקן של ערי הדרום והצפון בכלים של התחדשות עירונית, שיבטיחו לערים אלה תקומה, צמיחה ושגשוג.

אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

2024 מדד ההתחדשות העירונית

4

רפי אלמליח מנכ"ל מינהל התכנון

בשנים האחרונות נושא ההתחדשות עירונית הופך לכלי מרכזי בתכנון המגורים בישראל. התפיסה הרווחת בציבור הינה שמדובר בכלי ליצירת יחידות דיור נוספות והשבחת ערך הדירות והעלאת רמת החיים של התושבים. מתוך מחשבה, חלק ניכר מהעיסוק בהתחדשות ועוד. 21 עירונית הינו בנושאים שמאיים וכלכליים דוגמת תקן ברצוני להציע נקודת מבט רחבה יותר על ההתחדשות העירונית - אנו כבר בלב העשור השמיני למדינה, ומרבית הרקמות העירוניות שלנו תוכננו בשנות החמישים והשישים ובעלות מאפיינים תכנוניים אשר הלמו את רוח התקופה ואת אתגרי המדינה. בעשורים הקרובים אנו עתידים להתמודד עם אתגרים רבים נוספים, בדמות הכפלת האוכלוסייה לצד הצורך בניצול יעיל של הקרקע ושמירה על השטחים הפתוחים, התמודדות עם שינויי אקלים, מתן מענה לצרכי מיגון, היערכות לרעידות אדמה ועוד. ההתחדשות העירונית הינה הזדמנות היסטורית לחידוש פני הערים הוותיקות בישראל תוך מתן מענה לכלל האתגרים המצוינים לעיל. בימים אלו, לאור מלחמת "חרבות ברזל" מתחדד הצורך בקידום התחדשות עירונית כמתן מענה לצרכי מיגון. מיחידות הדיור שאושרו על ידי מינהל 47%- כ 2023 לאור החשיבות שיש לנושא, במהלך שנת התכנון היו יחידות דיור בתכניות בהתחדשות עירונית. יתרה מכך - כיום, כחלק ממהלך יחידות דיור בתוכניות מפורטות מסוג 27,000- תכנוני יוזם, מקודמות ביוזמת מינהל התכנון כ זה, נוסף על שבע תוכניות אב באזורים מגוונים בארץ.

מינהל התכנון שואף לשמור על היקפים אלו ואף לעבור אותם, לצד ייעול התכנון של תכניות מסוג זה תוך תכנון המעטפת התשתיתית המתאימה להיקפים המתוכננים.

רפי אלמליח, מנכ"ל מינהל התכנון

5

ברכבת ההרים ששמה ישראל – ההתחדשות העירונית נפגעה קשות. כך היא תתאושש את מה שעברו ענף ההתחדשות העירונית והמדינה כולה בשנה החולפת לא ניתן היה לדמיין בחלומות השחורים ביותר. אך אם ננטרל את השפעותיה המזיקות של המלחמה, נגלה לא מעט חסמים רגולטוריים שאותם ניתן היה לפתור בעיקר בעזרת רצון טוב ואכפתיות מצד מקבלי ההחלטות. דוגמה טובה לכך היא סוגיית המטרו.

עורך מרכז הנדל"ן נמרוד בוסו,

אך עדיין, אין בכך כדי להסביר את מלוא הפער בהיקפי הפעילות. נראה כי הורדת ההילוך בפעילות הוועדות המקומיות במסגרת שנת הבחירות, שאותה חזינו בספר המדד הקודם, אכן התממשה. זאת לצד גורמים מעכבים נוספים ובראשם המלחמה. ככלל, ישנו דיסוננס קשה בין המאפיין החשוב ביותר לשם קידומם המוצלח של מיזמי התחדשות – רמת ודאות גבוהה, ובין התנהלותה של רכבת ההרים שהיא מדינת ישראל של השנה וחצי האחרונות. עוד לפני המלחמה הביא קידומה של הרפורמה ומחאת הענק נגדה להשפעות שליליות חריפות על השוק, ואת השלכות המלחמה תקצר היריעה מלתאר. הצלחה יחסית בנטרול מוקש התמ"א אך לפני שנעמיק בחסמים השונים, ובמסגרת רוח הימים הללו שמבקשת לגייס קצת אופטימיות, נתחיל עם המוקש שאותו דווקא הצליחה המדינה לפרק באופן כמעט מלא, והוא יציאתה לגמלאות , המועד הסופי להגשת 1.8- . שורות אלה נכתבות לפני ה 38 של תמ"א התוכניות המחליפות לתמ"א מצד הרשויות המעוניינות בהארכת תמ"א (עם הקוראים הסליחה, בכל זאת מדובר בספר), אך אם לא יחול 38 עד היום, 38 שינוי דרמטי הרי שבכלל הרשויות שבהן פעלה תמ"א תמשיך התמ"א לפעול עד לאישורה של התוכנית המחליפה.

היא שנת מפנה בהתחדשות העירונית – אך לא בטוח שלטובה". 2023" זו הייתה כותרת הסקירה שפרסמתי במסגרת ספר מדד ההתחדשות שיצא לאור יחד עם כנס פסגת ההתחדשות 2023 העירונית לשנת שהתקיים במרץ של אותה שנה. כמעט שנה וחצי אחר כך, קשה שלא לחייך במרירות למקרא הכותרת, שכן אותה שנה התבררה כשנת מפנה למדינה כולה, ובטוח שלא לטובה. במסגרת הסקירה התייחסתי לשורת סימני שאלה שריחפו באותה העת על פעילות ההתחדשות העירונית בישראל, שעד לאותו רגע ידעה כמעט רק עליות. שנה וחצי מאוחר יותר, התחלפו סימני השאלה בסימני קריאה, כאשר כמעט בכל המקרים הפכו השאלות לגבי קשיים תיאורטיים לבעיות ממשיות אשר מכבידות כיום בפועל על התנהלות השוק. כולן – חוץ מאחד, שבה השכילה המדינה לספק פתרון ראוי, ובה עוד ניגע. , הוא קשה: היתרים לבניית Madlan מבחן התוצאה, על פי נתוני לוח במסלולי 2023 מהן חדשות) הונפקו במהלך 9,149( יח"ד בלבד 15,753 דירות 24,323 ההתחדשות העירונית השונים, לעומת היתרים לבניית בכמות ההיתרים. 35% . מדובר בצניחה של 2022- מהן חדשות) ב 14,584( המבחן הזה הוא כמובן לא לגמרי הוגן, שכן ברבעון האחרון של השנה היתה פעילות הוועדות המקומיות חלקית מסיבות ברורות.

2024 מדד ההתחדשות העירונית

6

ההשלכות של היעדר השמאי על ענף הנדל"ן בכלל ועל תחום הפינוי בינוי בפרט, היו הרסניות. כזכור, אחד הצעדים המרכזיים שבהם נקט לבחינת כדאיות כלכלית של תוכנית פינוי- 21 עיני היה תיקונו של תקן בינוי, כאשר החידושים בתקן היה יצירת טבלת רווח יזמי מינימלי רצוי, שאליה התקן מפנה ושאת עדכונה על השמאי הממשלתי לבחון מדי חצי שנה. את הטבלה הראשונית יצר עיני בתקופת השיא של הענף – הריבית אז הייתה אפסית, המחירים רק עלו ועלו הרפורמה המשפטית והממשלה שיצרה אותה עוד לא באו לעולם ואת היתכנות התרחשותו לא יכולנו לדמיין בחלומותינו השחורים ביותר. 7.10- של אירוע כמו ה מאז כידוע הספיק העולם להתהפך לפחות פעמיים, הריבית טסה, המלחמה פרצה, כוח הקנייה של הציבור נשחק והתקן? נותר עם אותו בפריפריה). כבר 17% , בתל אביב 14%( העליזים 2022 רווח יזמי של ימי יותר משנה אין מי שיעדכן אותו, והתוצאה היא שבוועדות המחוזיות מאשרים עוד ועוד תוכניות פינוי-בינוי שאיש לא יקדם. כבונוס, מתרבים הדיווחים מצד יזמים שגם במסגרת תחשיבי עלויות הבנייה מחזיקים שמאי הוועדות המחוזיות בערכי עלויות לא ריאליים למ"ר בנוי, שגם בהם יש כדי לקבור פרויקט. אם אכן כך הוא הדבר, גם כאן נדרשת נוכחותו של שמאי ממשלתי ראשי דומיננטי שינהל את המדיניות בנושא. אלא שזה כאמור לא בנמצא. ובכל זאת קצת אופטימיות נהוג לומר כי האופטימיות היא תכונה הכרחית למי שמבקש להיות יזם. על רקע ימים קשים אלה, מקבלת האמרה משנה תוקף. אדם סביר מהיישוב לא היה מעז לקדם פרויקטים של עשרות או מאות מיליוני שקלים הנשענים על רמת מינוף גבוהה, בתנאים כה קשים של חוסר ודאות כפי שמספקים ימים אלה. אך אם יש מקום לאופטימיות, גם עבור מי שאינו יזם, הוא נעוץ באנשיה של קהילת ההתחדשות העירונית. היזמים והקבלנים בראש, ו"תומכי הלחימה" – עורכי דין, שמאים, אדריכלים, משווקים וכן – גם פקידי ממשלה ושלטון מקומי. אנשים שבכל בוקר, על אף הקשיים, קמים, יוצאים מהבית וממשיכים בעבודה הסיזיפית של דחיפת מיזמי ההתחדשות קדימה. רגעי התסכול הם רבים, לא פעם פרויקטים נופלים בשל החלטה שרירותית של פקיד או גורם בלתי צפוי כמו מלחמה. אך למרות כל זאת, כשמגיעים רגעי הסיפוק הנדירים, מסירת מפתח למשפחה שדירתה הושבחה לאין ערוך או חניכת מתחם ששינה פני השכונה והעיר מקצה לקצה – מתגלה כי העבודה הקשה הייתה שווה. לכן, למרות שכל התנאים בנקודת הזמן הזו נגדו, יש לקוות כי האופטימיות הטבועה בעוסקים במלאכה תייצר מציאות, וכי בשנת יחול מפנה חיובי, עבור הענף ועבור המדינה כולה. 2025

כך, ברוב אזורי הביקוש תישמר הרציפות של האפשרות לחדש בניינים ברמת המגרש - הדרך שבה מבוצעות כיום כשלושת רבעי מסך התחלות הבנייה בהתחדשות העירונית. הקרדיט, הן על גיבוש המנגנון והן לגבי הביצוע, מגיע הן לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אשר קידמה את רוב התוכניות המחליפות, והן למטה התכנון ולמינהל התכנון שקיבלו את ההחלטות הנכונות בנושא. עד כאן הפן החיובי שכן כאמור, פירוק המוקש נעשה לא נעשה באופן מלא, אלא רק כמעט מלא, וזאת משום ששלוש רשויות – תל אביב- , וזה חתיכת 38 יפו, בת ים ובני ברק, החליטו שהספיק להם מתמ"א כמעט. אם לא חל שינוי מפתיע, מאז נכתבו שורות אלה, בשלושתן התמ"א רשמית פקעה לפני מספר ימים (למעט אזור תוכנית הרובעים בתל אביב, אשר נשארת בתוקף). לכאורה – רק שלוש רשויות מתוך עשרות. בפועל - הרבה מעבר לכך. אם נבדוק את היקפי הפעילות של התמ"א בתחומן, הרי שבתל 1,750- יח"ד במסגרתה (כ 3,300- היתרים לבניית כ 2023- אביב ניתנו ב חדשות), יותר מפי שלוש מכל רשות אחרת וגם בת ים ובני ברק נמנות על הערים שבהן פעלה התמ"א בהיקפים גבוהים, עם היתרי בנייה למאות יח"ד בכל אחת מהן מדי שנה. בהערכה גסה, ריכזו שלוש הערים הללו יחד בין רבע לשליש מכלל פעילות התמ"א, וסיום התוכנית בהן ללא חלופה בהחלט מדאיג, בתקופה שבה הגדלת רמת המיגון נדרשת יותר מאי פעם. המדינה כאמור עשתה את שלה בנושא, הרשויות המקומיות הן המוסמכות לקבוע את מדיניות התכנון והבניה בתחומן, ונבחרי הציבור בהן הם אלה שיצטרכו לתת דין וחשבון לתושבים בנושא. שינוי כיוון באזור תחנות המטרו? " טופל באופן מוצלח יחסית, הרי 38 אם מוקש "היום שאחרי תמ"א שהמוקש הבא שסומן כבר לפני שנה וחצי התפוצץ ברעש מחריש אזניים והכוונה היא להתחדשות העירונית לאורך תוואי המטרו, או ליתר דיוק – היעדרה המוחלט. לאורך זמן רב מדי התעקשו נציגי במרחב 75% משרד האוצר כי יש היגיון שבגביית היטל השבחה בשיעור התחנות. אך עם השוק אי אפשר להתווכח, וגם לא עם העובדות. ואלה הצביעו על כך שהיקף קידומן של תוכניות חדשות באזורי התחנות מאז נכנס שיעור המס המוגדל לתוקף הוא אפסי. כך הפכו מרחבי התחנות – אלפי דונמים ברחבי גוש דן שהיו אמורים להיות זהב נדל"ני, לאזורים שיזמים לא מוכנים להתקרב אליהם. למרבה השמחה, בשבועות האחרונים חל שינוי במדיניות, בחסות ועדת הפנים והעומד בראשה חה"כ יעקב אשר, שסייע לאנשי האוצר לרדת מהעץ. לפני כחודש וחצי אושר תיקון לחוק המטרו המעמיד . מדובר עדיין בשיעור גבוה מאד, אך לפי 60% את שיעור ההיטל על עמדת לשכת שמאי המקרקעין, שגם היא נטלה חלק משמעותי בהליך, גם כזה שמעניק כלכליות לפרויקטים. האם זה יעבוד? את התשובה לכך נגלה עד הכנס הבא. מחדל השמאי הממשלתי לצד האתגרים שסומנו, ישנם דברים שקשה היה מאוד לחזות בשנה שעברה. אחד מהם הוא היעדרו של שמאי ממשלתי ראשי מזה למעלה משנה. כלומר, ניתן היה לחזות את סיום תפקידו של השמאי הממשלתי , מדובר היה בנתון שאותו הכל הכירו. מה 30.6.23- האחרון אוהד עיני ב שלא ניתן היה בשום פנים ואופן לחזות, זה שתחלוף שנה עד שיואיל השר הממונה, השר במשרד המשפטים דודי אמסלם, להקים ועדת איתור למינוי מחליפו (ואם מונה המחליף עד למועד פרסום שורות אלה – ברכות ובהצלחה).

בבת ים 38 עבודות תמ"א

7

הפינוי בינוי יחכה: ההתחדשות ברמת המגרש הבודד עדיין שולטת בענף ניתוח הפעילות במסלולי ההתחדשות השונים מגלה כי למרות העלייה במהלך השנים האחרונות בהיקפי הפרויקטים וההיתרים בתחום הפינוי בינוי, הדרך להפיכתו של סקטור זה לדומיננטי בהתחדשות העירונית עודנה ארוכה. החדשות הטובות הן שלפחות 38 שהיתה שנה חריגה בכל קנה מידה, הראה מסלול זה צמיחה. מסלול תמ"א 2023 עד הריסה ובנייה מתחזק משמעותית על חשבון מסלול החיזוק ואחראי לקרוב לחצי מהתחלות הבנייה בהתחדשות

למרות העלייה במהלך השנים האחרונות בהיקפי הפרויקטים וההיתרים בתחום הפינוי-בינוי, הדרך להפיכתו של סקטור זה לדומיננטי בהתחדשות העירונית עודנה ארוכה. כך עולה מניתוח , של היקפי מיזמי madlan רב שנתי שנעשה על בסיס נתוני אתר עיבוי 38 ההתחדשות בשלושת מסלולי ההתחדשות המרכזיים: תמ"א הריסה ובניה – שני מסלולים המיועדים לחידוש 38 וחיזוק, תמ"א בניינים ברמת המגרש הבודד, ומסלול הפינוי-בינוי המיועד להתחדשות ברמת המתחם. הנפיקו הוועדות המקומיות 2023 , במהלך madlan על פי נתוני אתר דירות במסלול פינוי בינוי, מתוך היתרים לבניית 3,690 היתרים לבניית מכלל הפעילות. 23.4% אלף דירות. מדובר בשיעור של 15.75- כ לעומת היקפי ההיתרים 43% מספרית, מדובר בצניחה דרמטית של 6.5- , בה עמת היקף ההיתרים לבניית דירות בפינוי בינוי על כ 2022- ב אלף דירות. גם בשיעור הפינוי-בינוי מתוך כלל הפעילות חלה נסיגה היא גם השנה הראשונה 2023 .26% זה עמד על 2022- מסויימת שכן ב שבה חל צמצום בפעילות הפינוי-בינוי לאחר מספר שנות צמיחה.

הערים שבהן תמ"א חיזוק היא האפשרות היחידה מסלול נוסף שידע דעיכה משמעותית בשנה החולפת, הוא מסלול החל מסלול זה לתפוס 2011 - עיבוי וחיזוק. החל משנת 38 התמ"א תאוצה ובמשך רוב שנותיה של התמ"א, גם שנים רבות אחרי אישורו של מסלול ההריסה והבנייה, שמר מסלול החיזוק, שנחשב לפחות נחצה לראשונה רף 2011 מוצלח מבחינה הנדסית, על הבכורה. בשנת היחידות בהיתרי בנייה (מצב יוצא), שנה לאחר מכן נחתה רף 1,000 חדשות) 2,000( יחידות 5,000 חודשו באופן זה 2015- היחידות, ב 2,000 יח"ד. לאחר שנתיים של 8,000- הגיע היקף ההתחדשות ל 2019- וב הייתה 2022 נתונים נמוכים יותר, כנראה בהשפעת הקורונה, דווקא דירות 8,050- השנה החזקה ביותר בהיסטוריה של מסלול זה עם כ דירות קיימות. 4,500- שנבנו במסלול זה, מהן כ אלא שכמו בשאר מסלולי ההתחדשות, חווה גם מסלול התמ"א עיבוי אלף 4.7- , להיתרים בהיקף של כ 2023 בשנת 42.5% וחיזוק נפילה של יח"ד בלבד. אך אם ניקח בחשבון את כל הנסיבות החריגות שהשפיעו , הרי שברור כי התמ"א במסלול חיזוק, שגם 2023- על פעילות הנדל"ן ב מכלל היתרי הבנייה בהתחדשות, 30%- החזיקה בנתח של כ 2023- ב עדיין כאן ושמוקדם להספיד אותה. כפי שניתן יהיה לראות בכתבה המפרטת את היקפי ההתחדשות לפי ערים, בכמה מהערים הגדולות בישראל, דוגמת ראשון לציון ואשדוד, נותרה התמ"א במסלול חיזוק הדרך המרכזית והכמעט יחידה לחידוש מבנים. הירידה בהיקפי מסלול ההריסה – מתונה יותר וכאן אנו מגיעים אל המסלול הדומיננטי ביותר בתחום ההתחדשות, וזה שהדומיננטיות שלו רק הולכת וגוברת מדי שנה בשנים האחרונות, הלא במסלול הריסה ובנייה. מלכתחילה הסתמן המסלול הזה 38 הוא תמ"א כמיטבי מבחינה תכנונית והנדסית, אך סבל מהתנעה איטית שנבעה ממחלוקות משפטיות שליוו את שנותיו הראשונות, כאשר חוות דעת של היועץ המשפטי לממשלה הביאה לבלימת הבניה בסלול זה למשך כמעט שנה. מגבלה נוספת על המסלול היא תחום גיאוגרפי צר יחסית שבו קיימת כדאיות כלכלית להריסה ובנייה, אשר מצטמצם לתחום הערים היותר יקרות בגוש דן ובשרון.

בראשון לציון 38 מיזם תמ"א

2024 מדד ההתחדשות העירונית

8

אלפי 7.3 בלבד, לרמה של 25%- והבנייה של התמ"א חלה ירידה של כ מתוך כלל פעילות התמ"א אשתקד. 46% יח"ד. אלו מהווים נתח של

הפך מסלול ההריסה ובנייה 2021 ולמרות המגבלות הללו בשנת לראשונה למסלול ההתחדשות הפופולרי ביותר כש"עקף" את היקפי אלף 6.7- הפעילות של מסלול החיזוק, עם היתרי בניה בהיקף של כ כבר הגיע מסלול זה אל סף העשרת אלפים יח"ד, ובשנת 2022- דירות. ב חווה נסיגה כמו שאר ענף ההתחדשות, אך באופן מתון יותר 2023 משני המסלולים האחרים. בעוד שהיקפי הפעילות במסלולי החיזוק , הרי שבמסלול ההריסה 40%- ובמסלול הפינוי בינוי צנחו בלמעלה מ

שנה כה רוויית משברים – 2023 יש להניח כי אלמלא הייתה שנת כלכליים, שלטוניים ובטחוניים, הרי שהיינו חוזים בהמשך התחזקותו של מסלול זה, ובהיקף פעילות שהיה חוצה לראשונה את רף עשרת אלפים התחלות הבנייה.

תמ"א הריסה מתחזקת, מסלול החיזוק נסוג מסלולי ההתחדשות העירונית בראייה רב שנתית

דומיננטיות להתחדשות ברמת המגרש הנתח של כל אחד מהמסלולים מתוך כלל פעילות (לפי מספר יח"ד בהיתרים - מצב יוצא) 2023- ההתחדשות ב

הריסה ובנייה 38 תמ"א עיבוי וחיזוק 38 תמ"א פינוי בינוי

הריסה ובנייה 38 תמ"א עיבוי וחיזוק 38 תמ"א פינוי בינוי

יחידות דיור (היתרים) 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 2,090

9,801

8,047

23.5%

46.5%

30%

407

824

993

0

2017

2012

2013

2016

2019

2015

2018

2014

2020

2021

2022

2023

פרויקט פינוי בינוי בחולון

9

שומרות על המסורת: גבעתיים ורמת גן האיטיות ביותר 38 בהנפקת היתרי תמ"א שנים ושמונה חודשים ברמת גן, לעומת 5- שנים שלמות יידרשו לכם בגבעתיים ו 6 Madlan שנתיים בלבד בבני ברק ובנהריה. כמדי שנה מדרגים מרכז הנדל"ן ולוח את הרשויות האיטיות ביותר בהנפקת היתרים, לעומת הרשויות המצטיינות. וכיצד השפיעו המלחמה ושנת הבחירות על הממוצע הארצי?

, וזהו ממצא קריית אונו הרשות השנייה המדורגת במקום השלישי היא מאכזב במיוחד, שכן בניגוד לשאר הרשויות שתוארו עד כה, שהיו מוכרות וידועות כרשויות איטיות גם בשנים שעברו, קריית אונו הופיעה בצד הטוב של הדירוג בשנה שעברה, כאחת הרשויות המהירות יותר בהנפקת היתרים. עמד פרק הזמן שנדרש לרשות לשם הנפקת ההיתרים על שנתיים 2022- ב הוא בדיוק כפול לעומת זה 2023 ושלושה חודשים בלבד. כלומר – נתון של השנה שקדמה לו. 5.5- , עם משך זמן של ארבע שנים ו חולון בפער קטן מהשתיים נמצאת ,2022 לעומת 13% חודשים להוצאת היתר, נתון המשקף עלייה משמעותית של אז ארך התהליך קצת פחות מארבע שנים. עוד בין הערים שמשך זמן להוצאת , עם אשדוד היתר בהן גבוה משמעותית מהממוצע הארצי ניתן למנות את ,2022 בפרק הזמן הנדרש לעומת 9% חודשים, קיצור של 4.5- ארבע שנים ו .10% וחיפה עם ארבע שנים ושלושה חודשים, נתון המשקף עלייה של

על אף שכמעט שאין נושא מדובר יותר בתחום ההתחדשות העירונית מאשר הסחבת המאפיינת אותו, לכאורה לא נראה שחל שיפור ממשי למשכי הזמן Madlan . כך עולה מניתוח שערך לוח 2023 בנושא זה בשנת , הן ברמה הארצית והן ברמה 38 עבור הוצאת היתרי בנייה למיזמי תמ"א .2024 העירונית, לקראת כנס פסגת ההתחדשות העירונית הוספנו את המילה "לכאורה", שכן יש לזכור כי הרבעון האחרון של השנה היה כולו בצל מלחמת חרבות ברזל, כאשר במהלך החודשים אוקטובר ונובמבר היה תפקודן של הוועדות המקומיות חלקי מאוד. לכך יש להוסיף שנת בחירות. בין אם נראה במלחמה ובבחירות 2023 גם את היותה של כנסיבות מקלות לסחבת ובין אם לא, בשורה התחתונה חלה עלייה קלה ברמה הארצית במשך הזמן שבו הונפק היתר בנייה על ידי הרשות 2% של המקומית. מהיום שבו נעשתה הפנייה הראשונה Madlan המדידה נעשתה על ידי לקבלת תיק מידע במסגרת בקשה לקבלת ההיתר. ברמה הארצית, עמד , שהונפקו 38 הזמן הממוצע להוצאתם של ההיתרים עבור מיזמי תמ"א ימים. הנתון משקף גידול של 20- חודשים ו 7 , , על שלוש שנים 2023 בשנת , אז עמד 2022 יום במשך הזמן הממוצע שארך התהליך לעומת שנת 24 ימים "בלבד". 25- חודשים ו 6 , שנים 3 משכו על קריית אונו מאכזבת כמדי שנה, לצד הממוצע הארצי, אנחנו מפרסמים גם את הנתונים אודות . כאן Madlan משך הזמן ברמה העירונית, כפי שאלה עולים מהניתוח של נופו 3- המקום לציין כי רשויות שמספר ההיתרים שניתן בהן היה נמוך מ מהדירוג, והסליחה עמן. שומרת על תוארה המפוקפק כאלופת גבעתיים כפי שניתן לראות בטבלה, 6 הסחבת, שבו זכתה גם בשנה שעברה. זאת עם משך זמן ממוצע של שנים בדיוק מיום בקשת תיק המידע ועד הוצאת ההיתר בפועל – עבור . נקודת האור שבכל זאת ניתן למצוא בנתון 2023- ההיתרים שהונפקו ב , אז עמד משך הזמן שבו 2022- הזה, היא שמדובר בשיפור קל יחסית ל יום. בסך 11- שנים, שלושה חודשים ו 6 הוציאה הוועדה המקומית היתר על .4%- הכל, התקצר משך הזמן ב גם בזהות סגניתה של גבעתיים לא חל שינוי, וכמו אשתקד גם הפעם מדובר , עם משך ממוצע של חמש שנים ושמונה חודשים. כאן דווקא ברמת גן במשך הזמן הנדרש להוצאת ההיתר לעומת חמש 8% מדובר בזינוק של .2022- שנים וחודשיים וחצי שרשמה הוועדה המקומית ב במקום השלישי בדירוג הלא מחמיא מופיעות שתי רשויות אשר חולקות ימים. האחת 1,652 – אותו עם נתון זהה: ארבע וחצי שנים, או אם תרצו , שדווקא הנפיקה השנה היתרים לבניית מאות יחידות דיור בת ים היא . דא עקא, הדבר נעשה במשכי זמן ארוכים למדי. הנתון 38 במסגרת תמ"א , אז עמד פרק הזמן על ארבע 2022 לעומת 2% משקף עלייה מינורית של שנים וחמישה חודשים.

פתח תקווה. כאן העניינים רצים מהר

הפריפריה הצפונית מצטיינת בצד השני של הסקאלה, בקרב הוועדות המקומיות הזריזות ביותר בהנפקת היתרים, בולט מקומה של הפריפריה הצפונית. הרשות המצטיינת בזמני , שבה קודם אמנם מספר מועט של טבריה היא 2023 הנפקת ההיתר לשנת (הריסה ובנייה), אך זמני הוצאת ההיתר בה 38/2 פרויקטים במסלול תמ"א חודשים. 4.5- עמדו על שנה ו , שבה נהריה במקום השני ניצבת רשות פריפריאלית צפונית נוספת – חודשים. על אף 11- עמד משך הזמן הממוצע להוצאת היתר על שנה ו הנתון המחמיא, מדובר בעלייה ניכרת בפרק הזמן להוצאת היתר לעומת , אז נזקקה הוועדה המקומית לקצת פחות משנה ושבעה חודשים 2022 .24% – עלייה של

2024 מדד ההתחדשות העירונית

10

גבעתיים. שמרה על התואר

. ברשות בני ברק המקום השלישי מביא אותנו ללב לבו של גוש דן – אל שנתיים וחודש בלבד. וגם כאן, 2023 בעלת הצביון החרדי נדרשו במהלך למרות הנתון המצוין לעומת הממוצע הארצי, משקף הנתון עלייה לעומת חודשים בלבד בממוצע לשם הנפקת 8.5- , אז נדרשו לרשות שנה ו 2022 .22% היתר - עלייה של הרביעית במצעד הרשויות המהירות ממוקמת גם היא באזורי הביקוש. , בה נדרשו לוועדה המקומית שנתיים וחודשיים בלבד לשם נתניה מדובר ב . אחריה בדירוג נציגה נוספת 2022 הנפקת היתר – נתון דומה לזה של שנת , שבה נדרשו חודשיים וחמישה חודשים לשם הוד השרון מאזור השרון – הנפקת היתר. הרשות הבאה ברשימת הרשויות הזריזות היא אחת הערים הגדולות בישראל, וגם אחת המתחדשות ביותר, אשר ממוקמת בלב אזורי . למרות הכמות הגדולה של פעילות פתח תקווה הביקוש, וזוהי כמובן ההתחדשות בעיר, שומרת הוועדה המקומית על מהירות הוצאת היתרים גבוהה משמעותית מהממוצע הארצי, וזו עומדת על קצת פחות משנתיים וחצי. בפרק 18% לא רק זאת, אלא שהנתון הזה אף משקף קיצור משמעותי של , אז נדרשו לעניין קצת יותר 2022 הזמן הנדרש להוצאת היתר לעומת שנים לשם הוצאת 3- שנים. את רשימת הרשויות בהן נדרש פחות מ 3- מ היתר בנייה סוגרת עכו, בה נדרשו שנתיים ותשעה חודשים לשם הנפקת היתר בנייה.

מקום רע באמצע אחרי שתיארנו את הרשויות האיטיות ביותר, וגם את המהירות ביותר, נותרנו עם הרשויות שממוקמות ב"מקום טוב באמצע" סביב הממוצע הארצי. אלא שבמקרה שלנו, כאשר מדובר בפרק זמן של בין שלוש ל-ארבע שנים לצורך הנפקת היתר, קשה להתייחס לנתון כטוב ויש לקוות כי גם רשויות אלה יפעלו לקיצור תהליכים והפחתת בירוקרטיה. , שבה ירושלים קבוצה זו כוללת את שתי הערים הגדולות בישראל – שנים 3 שבה אורך התהליך תל אביב וחצי שנים להוצאת היתר, ו 3 נדרשות , ראשון לציון וארבעה חודשים. פרק זמן דומה נדרש גם לוועדה המקומית העיר הרביעית בגודלה בישראל, על מנת להנפיק היתר. , אשר קרובות לראשון לציון מבחינה גיאוגרפית, חולקות רחובות ונס ציונה שנים וארבע חודשים. 3 – עמה גם הן את אותו פרק הזמן להוצאת היתר לזכותן של כל שלוש ערי השפלה הללו יצויין כי בשלושתן משקפים , כאשר בראשון לציון פחת פרק הזמן 2022 שיפור ניכר לעומת 2023 נתוני , לאחר שאשתקד 40% ובנס ציונה בכמעט 19%- , ברחובות ב 21%- להיתר ב דורגה הרשות בצמרת הוועדות המקומיות האיטיות. שלוש מערי השרון , הרצליה המרכזיות גם הן נכללות בקבוצת הביניים. האיטית שבהן היא בה נדרשו קרוב לארבע שנים לצורך הוצאת היתר (נתון המשקף שיפור של שקרובה וכפר סבא עם שנה וחודש בלבד, רעננה ), והמהירה שבהן היא 17% אליה עם שנה וחודשיים.

38 משל הצב והארנב: הרשויות האיטיות והזריזות ביותר בהנפקת היתרי תמ"א

שינוי ביחס 2022- ל

שינוי ביחס 2022- ל

פרק זמן ממוצע להוצאת היתר )2023- (לפי היתרים שהונפקו ב

פרק זמן ממוצע להוצאת היתר )2023- (לפי היתרים שהונפקו ב

המהירות

האיטיות

חודשים 4.5- שנה ו חודשים 11- שנה ו

טבריה נהריה בני ברק

שנים 6

גבעתיים

24% 22%

8%

חודשים 8- שנים ו 5 חודשים 6- שנים ו 4 חודשים 6- שנים ו 4 חודשים 5.5- שנים ו 4 חודשים 4.5- שנים ו 4 חודשים 3- שנים ו 4

רמת גן

שנתיים וחודש

101%

קריית אונו

3%

חודשים 2- שנתיים ו חודשים 5- שנתיים ו חודשים 6- שנתיים ו חודשים 9- שנתיים ו

נתניה

2%

בת ים

134% -18%

הוד השרון פתח תקווה

13%

חולון

אשדוד

16%

עכו

10%

חיפה

11

תל אביב עדיין מובילה, השרון בעלייה, ובירת ההתחדשות לשעבר נעלמה שילוב של מלחמה ותקופת בחירות הוביל לכך שכמעט בכל הערים המובילות בתחום ההתחדשות העירונית חלה ירידה בהיקפי הפעילות, אך הגדילה לעשות רמת גן שבה . מנגד, בערי מעגל שני כמו רעננה, כפר סבא 70%- צנחה כמות ההיתרים ב 2023 בשנת ונתניה חל דווקא גידול מרשים בפעילות

יח"ד 90- חיזוק, ו 38 יח"ד נוספות חודשו או נבנו במסגרת מסלול תמ"א 244 בלבד במסגרת פרויקט פינוי בינוי. . על אף מיקומה בת ים העיר השלישית בדירוג הערים המתחדשות היא מהווים אכזבה גדולה. היתרים 2023 הגבוה, נתוני ההתחדשות בה לשנת יח"ד בלבד ניתנו בעיר במהלך השנה במסלולי ההתחדשות 1,175 לבניית יח"ד שנבנו בה 2,553 יח"ד מתוכן תוספתיות. זאת לעומת 660 – השונים , שבה דורגה העיר במקום השני הכלל ארצי. מדובר בפחות 2022 במהלך במסלול עיבוי וחיזוק היתה 38 ממחצית. בחלוקה מסלולים, דווקא תמ"א יח"ד שנבנו או חוזקו באמצעותה. 770- המסלול הפורה ביותר בבת ים, עם כ יח"ד נוספות ואילו 268 במסלול הפינוי-בינוי ניתנו בעיר היתרים לבניית יח"ד. 228 , נבנו בעיר 38 במסגרת מסלול ההריסה והבנייה של תמ"א . אשר גם בה חלה ירידה משמעותית בהיקפי ירושלים הרביעית בדירוג היא , וכמו בבת 2023 דירות ניתנו בה במהלך 1,132 ההתחדשות. היתרים לבניית דירות שניתנו 2,332 ים, גם כאן מדובר בפחות מחצי לעומת היתרים לבניית 650- , כ 2023- . מתוך כלל הדירות הנבנות בהליכי ההתחדשות ב 2022- ב דירות בעיר הבירה הן תוספתיות. בחלוקה למסלולי ההתחדשות השונים, במסלול עיבוי 38 יח"ד ניתנו במסגרת מיזמי תמ"א 636 היתרים לבניית יח"ד ניתנו במסגרת פינוי בינוי, ואילו במסגרת 268 וחיזוק, היתרים לבניית דירות. 228 הריסה ובניה, ניתנו היתרים לבניית 38 מיזמי תמ"א , שבה ניתנו השנה היתרי בנייה חיפה את החמישייה הפותחת סוגרת דירות במסלולי ההתחדשות השונים, נתון המשקף עלייה קלה ביחס 1,108- ל במסלול הריסה ובנייה היתה 38 כאלה. תמ"א 1,030 שבה הונפקו 2022- ל יח"ד שהונפקו 526 המסלול הפורה בעיר לאורך השנה, עם היתרים לבניית יח"ד הונפקו בעיר במסגרת מיזמי פינוי בינוי, 478 במסגרתה. היתרים לבניית עיבוי וחיזוק. 38 יח"ד נוספות חודשו ונבנו באמצעות מיזמי תמ"א 104- ו

, אשר תיזכר כאחת השנים המקוללות בתולדות המדינה, לא 2023 שנת עשתה טוב גם לתחום ההתחדשות, בלשון המעטה. בסך הכל ניתנו בה אלף דירות במסגרת הליכי 15.8- היתרים לבניית כ Madlan לפי נתוני לוח במספר ההיתרים לעומת 35% ההתחדשות השונים, נתון המשקף צניחה של .2022- אלף דירות ב 24.3- כ אך למרות השנה הקשה, בחינה של היקפי ההתחדשות בחלוקה לפי ערים, מעלה כי לפחות בתחום זה לא חלו מהפכות של ממש, כאשר מי שהובילה , עשתה זאת גם תל אביב-יפו בפער גדול, הלא היא 2022- את התחום ב , אף כי במספרים נמוכים יותר. 2023- ב יח"ד בהליכי ההתחדשות 3,400- היתרי בנייה לכ 2023 בסך הכל ניתנו במהלך מהדירות אשר נבנו במסגרתם הן 1,800- השונים בתל אביב-יפו, כאשר כ דירות "תוספתיות", כלומר דירות שנוספו למבני ומתחמי ההתחדשות מעבר למספר הדירות שהיה קיים שם קודם. על אף שהנתון כמעט שמשלש את הנתון של העיר שמדורגת במקום השני, ממש אין סיבה למסיבה, במספר ההיתרים שהנפיקה הוועדה 40% שכן בסך הכל חלה צניחה של דירות, 5,650- , בה הונפקו היתרים לבניית כ 2022 המקומית לעומת שנת תוספתיות. 3,100- מהן כ בחלוקה למסלולי ההתחדשות השונים, ניכר כי המסלול המרכזי שתפקד הריסה ובנייה, במסגרתו הונפקו היתרים לבניית 38 בעיר, הוא תמ"א 2023- ב מתוכן תוספתיות. במסלול זה הופחתה 1,600- דירות ברחבי עיר, כ 2,900- כ היו 2023- חיזוק היקפי הפעילות ב 38 . במסלול תמ"א 27%- הפעילות בכ 153 , דירות בלבד חודשו או נבנו במסלול זה 545 . מצומצמים משמעותית .2022 לעומת נתוני 56% מהן תוספתיות. מדובר בירידה של אך הנתון המדאיג ביותר בעיר העברית הראשונה נוגע למסלול הפינוי . היתר בנייה אחד בלבד 2023- בינוי שבפשטות – לא היה קיים בעיר ב דירות בלבד, 74 ניתן במהלכה לפרויקט מסוג זה, אשר במסגרתו נבנות לעומת 84%- מהן תוספתיות. מדובר בנתון מביך, המשקף צניחה של כ 50 דירות. 467 בה הונפקו במסלול זה היתרים לבניית 2022 הסגנית החדשה של תל אביב – פתח תקווה פתח היא 2023 העיר המדורגת שנייה בהיקפי ההתחדשות לשנת , שבה דורגה 2022 מדובר אמנם בעלייה בדירוג לעומת שנת תקווה. שישית, אך בפועל לא חלה עלייה בהיקפי הפעילות בעיר. במהלך דירות במסלולי ההתחדשות 1,200- ניתנו בעיר היתרים לבניית כ 2023 מהן תוספתיות. מדובר בכמות היתרים כמעט זהה לזו 752 , השונים , ובכך היא מהווה את אחת הערים הבודדות בדירוג 2022 של שנת אשר בהן לא חלה ירידה בהיקפי הפעילות. במסלול הריסה ובנייה הוא 38 כמו בתל אביב, גם בפתח תקווה, תמ"א יח"ד שניתנו במסגרתו. 867- המסלול הפורה ביותר, עם היתרי בנייה ל

רמת גן. נעלמה ממפת ההתחדשות

2024 מדד ההתחדשות העירונית

12

פרויקט בתל אביב. ממשיכה להוביל את ענף ההתחדשות

עלייה חדה בפעילות ברעננה ובנתניה 962 עם היתרים לבניית אשדוד יחידות הדיור ממוקמת 1,000 מתחת לרף בהיקפי 35%- תוספתיות. מדובר בירידה חדה של כ 520 , מהן 2023- יח"ד ב 1,500- , בה הונפקו היתרים עבור קרוב ל 2022 ההתחדשות, לעומת שנת עיבוי וחיזוק היא מסלול 38 יח"ד במסלולי ההתחדשות השונים. תמ"א יח"ד, המהווים 775 ההתחדשות הדומיננטי בעיר, והיתרים לבניית וחידוש 157- מכלל היקף ההתחדשות בעיר, הונפקו בה במהלך השנה. היתרים ל 80% יח"ד נוספות נעשתה באמצעות 30 יח"ד ניתנו למיזמי פינוי בינוי, ובניית הריסה ובנייה. 38 תמ"א , העיר המתחדשות ביותר בישראל ביחס לגודל, שמרה על קריית אונו 827 , עם היתרים לבניית 2023- מקומה בצמרת הערים המתחדשות גם ב מהן תוספתיות. מדובר בירידה של אחוזים בודדים לעומת היקפי 485 , יח"ד . קריית אונו היא גם העיר הראשונה ברשימה שבה רוב 2022- הפעילות ב יח"ד נתנו 590 הפעילות נעשית במסלול פינוי בינוי, כאשר היתרים לבניית במסלול עיבוי 38 בה לאורך השנה. במסלול הפעיל נוסף בעיר הוא תמ"א יח"ד. 237 וחיזוק, ובמסלול זה נתנו היתרים לחיזוק ולבניית שנמצאת גם היא בעשירייה הראשונה, היא אחת הערים הבודדות רעננה ,2023 ברשימה שבהן דווקא חלה עלייה בהיקפי ההיתרים שניתנו במהלך 44% מהן תוספתיות. מדובר בעלייה של 464 , יח"ד 761 עם היתרים לבניית 528 , שבה הונפקו היתרים לבניית 2022 בהיקפי הפעילות, לעומת שנת הריסה ובנייה הוא המסלול 38 יח"ד במסלולי ההתחדשות בעיר. תמ"א יח"ד 615 הדומיננטי ביותר בעיר, ובפער גדול מהשאר, עם היתרים לבניית יח"ד נתנו במסגרת פינוי בינוי, והיתרים 90 שניתנו במסגרתו. היתרים לבניית עיבוי וחיזוק. 38 יח"ד נוספות נתנו במסגרת תמ"א 56- ל לראשונה אי פעם – רמת גן מחוץ לצמרת וכאן אני מגיעים לעיר המאכזבת ביותר בהיקפי ההתחדשות שנרשמו . לראשונה מאז נולדה רמת גן בה, הרבה יותר מתל אביב או בת ים, וזוהי מוצאת עצמה עירו של כרמל שאמה הכהן הרחק מחוץ לרשימת 38 תמ"א . מדובר 2023 דירות בלבד בשנת 589- הערים המובילות, עם היתרי בנייה ל בהיקפי ההתחדשות 69% בהיקפי התחדשות של עיר בינונית, ובצניחה של

במסגרת הליכי ההתחדשות 2022- דירות שבנייתן אושרה ב 1,900- לעומת כ במסלול הריסה ובנייה הייתה המסלול הפורה ביותר, 38 השונים. תמ"א יח"ד 41- נבנות בעיר במסגרת פינוי בינוי, ו 76 . יח"ד 472 עם היתרים לבניית עיבוי וחיזוק. 38 נוספות במסגרת הליכי תמ"א ,2023 מראים הנתונים על עלייה בפעילות ההתחדשות במהלך נתניה גם ב מהן תוספתיות. מדובר 363 ,2023 יח"ד במהלך 528 עם היתרים לבנייתן של יח"ד 328 בהיקפי הפעילות לעומת היתרים לבניית 61% בעלייה בשיעור של . כמו בקריית אונו, גם בנתניה נעשה רובה המכריע של 2022- שניתנו ב יח"ד במסלול 480 הפעילות במסגרת מיזמי פינוי בינוי, והיתרים לבניית 48- . לצד זאת, הנפיקה הוועדה המקומית היתרי בנייה ל 2023- זה ניתנו ב הריסה ובנייה. 38 יח"ד במסלול תמ"א . קריית גת פלוס, סוגרת רשות מפתיעה במיוחד – 500- את מועדון ה 324 , דירות 527 זאת בעקבות פרויקט פינוי בינוי ראשון בעיר בהיקף של מתוכן תוספתיות. כפר סבא מזנקת, ראשון לציון וחולון בירידה , שבה כפר סבא היא 2023- עיר נוספת שעשתה התקדמות משמעותית ב שבה 2022 לעומת 2 יח"ד לאורך השנה – יותר מפי 481 החלו להיבנות מהדירות הן תוספתיות. בחלוקה 328 . יח"ד בלבד 231 הונפקו היתרים לבניית יח"ד בתמ"א 191 , דירות נבנות בעיר בפינוי בינוי 244 למסלולים השונים במסלול העיבוי-חיזוק. 46- הריסה ובנייה, ו , העיר הרביעית בגודלה בישראל, ומי שמאופיינת בשנים ראשון לציון 12- האחרונות בהיקפים גבוהים של בנייה חדשה, ממוקמת רק במקום ה ברשימת הערים המתחדשות - מיקום טעון שיפור, בלשון המעטה. דירות, נתון 437 היתרים לבנייתן וחידושן של 2023 בעיר הונפקו במהלך . כמו כן מעניין לציין כי כלל ההיתרים 2022 לעומת 27% המשקף ירידה של במסלול עיבוי וחיזוק, כאשר עבור שני 38 הללו ניתנו במסגרת מיזמי תמ"א המסלולים הנוספים לא הונפקו היתרים כלל.

13

, שבה הרצליה כמות התחדשות דומה ובלתי מספקת בעליל ניפקה גם בה 2022 פחות משנת 57% , יח"ד בלבד 231 ניתנו היתרים לבניית 2023- ב יח"ד בהתחדשות. 532 ניתנו היתרים לבניית יח"ד נוספים במיזמי 107- עיבוי וחיזוק, ו 38 יח"ד נבנו בעיר בתמ"א 124 הריסה ובניה. 38 תמ"א יח"ד במסלול פינוי בינוי, צניחה 226 היתרים לבניית 2023- בחדרה ניתנו ב . ואילו ברחובות 2022- יח"ד שניתנו בה ב 734 חדה לעומת היתרים לבניית .2022- יח"ד ב 286 יח"ד לעומת 178 היתרים לבניית 2023- ניתנו ב עיבוי וחיזוק והיתרים 38 יח"ד ניתנו במסגרת מיזמי תמ"א 111 היתרים לבניית יח"ד ניתנו למיזמי תמ"א במסלול הריסה ובנייה. 67 לבניית 2022- , לאחר שב 2023- ויש גם ערים שנמחקו או כמעט נמחקו מהמפה ב , עיר שסומנה קריית ים דווקא הראו פעילות התחדשות ערה. כזוהי למשל אכן 2022- על ידי רבים כבעלת פוטנציאל ענק להתחדשות עירונית, ושב מתוכן 131 , דירות 242 עלתה על מפת ההתחדשות עם היתרים לבנייתן של למרבה האכזבה עמד מספר ההיתרים במסלולי 2023- בהליך פינוי בינוי. ב ההתחדשות בעיר על אפס. הונפק קריית ביאליק גם בשאר הקריות במפרץ חיפה חלה נסיגה, כאשר ב יח"ד במצטבר 91 יח"ד בפרויקט תמ"א חיזוק, לעומת 11 היתר בודד לבניית יח"ד במיזמי עיבוי 28 הונפקו היתרים לבניית קריית מוצקין , ואילו ב 2022- ב יח"ד שנה קודם לכן. 124 , לעומת היתרים בהיקף 2023- וחיזוק ב

יח"ד 428 , עם חולון בהמשך הרשימה ממוקמת שכנתה של ראשון לציון, בהן תוספתיות. וכמו אצל 217 ,2023 שעבורן ניתן היתר בנייה במהלך 680 לעומת 37% השכנה, גם כאן משקפים הנתונים ירידה חדה בשיעור של חיזוק היא מסלול 38 . גם בחולון תמ"א 2022- יח"ד שעבורן הונפק היתר ב יח"ד. במסגרת 344 ההתחדשות הדומיננטי ביותר, עם היתרים לבניית וחידוש יח"ד נוספות. 84 תמ"א הריסה ובנייה ניתנו היתרים לבניית נמנית על הרשימה המצומצמת של הערים שבהן דווקא חלה גבעתיים יח"ד שבנייתן אושרה 360- , עם כ 2023- עלייה בהיקפי הוצאת ההיתרים ב יח"ד מהן תוספתיות. מדובר 220 ,2023- במסלולי ההתחדשות השונים ב .2022- יח"ד בלבד שאושרו לבנייה ב 233 לעומת 45% בעלייה של 38 רובה המכריע של ההתחדשות בעיר נעשה באמצעות מסלול תמ"א יח"ד. במסגרת 284 הריסה ובנייה, ובמסלול זה הונפקו היתרים לבניית יח"ד נוספות. 75 מיזם פינוי בינוי הונפק היתר לבניית פעילות התחדשות משמעותית 2023- את רשימת הערים שבהן חלה ב 278 , יח"ד במהלך השנה 336 , שבה הונפקו היתרים לבניית בני ברק נועלת . כלל הפרויקטים 2022 מהן תוספתיות. מדובר בנתונים זהים לאלה של במסלול הריסה ובנייה. 38 בעיר נעשו אמצעות תמ"א המאכזבות: הרצליה והקריות רמת בתחתית הרשימה, עם היקפי התחדשות זניחים יחסית, ממוקמת , משמעותית פחות 2023 יח"ד שעבורן ניתן היתר בשנת 233 , עם השרון . כלל הדירות נבנות במסלול 2022- יח"ד שבנייתן אושרה בעיר ב 416- מ הריסה ובנייה. 38 תמ"א

מובילות ההתחדשות

2022 שינוי לעומת

שם הרשות

(לפי מספר יח"ד בהיתרים) 2023- היקפי התחדשות ב

-40%

3,407 1,201 1,175 1,132 1,108

תל אביב-יפו פתח תקווה

-54% -51%

בת ים

ירושלים

7%

חיפה

-35%

962 827

אשדוד

-

קריית אונו

44%

761

רעננה רמת גן נתניה

-69%

589 528 527 481 437 428 359 336

61%

-

קריית גת כפר סבא

108% -27% -37% 45%

ראשון לציון

חולון

גבעתיים בני ברק

-

מובילות ההתחדשות פינוי בינוי

מובילות ההתחדשות עיבוי וחיזוק 38 תמ"א

מובילות ההתחדשות הריסה ובנייה 38 תמ"א

מספר יח"ד בהיתרים

מספר יח"ד בהיתרים

מספר יח"ד בהיתרים

שם הרשות

שם הרשות

שם הרשות

590 527 480 478 268

775 769 636 545 437

2,879

קריית אונו קריית גת

אשדוד בת ים

תל אביב-יפו פתח תקווה

867 615 526 336

נתניה חיפה

ירושלים

רעננה חיפה

תל אביב-יפו ראשון לציון

ירושלים

בני ברק

2024 מדד ההתחדשות העירונית

14

בונים ומנצחים: ניתוח תוצאות הבחירות לרשויות המקומיות ניפץ סטיגמה נפוצה בעוד שראשי עיר רבים נרתעים מבנייה נרחבת בעריהם מחשש שזו תביא לכעס בציבור, לאחר הבחירות בשלטון Madlan תוצאות בדיקה שערך מרכז הנדל"ן יחד עם לוח המקומי מביאות למסקנה הפוכה: דווקא ברשויות מקומיות שקידמו ועודדו בנייה למגורים בהיקפים גדולים בקדנציה האחרונה, זכו ראשי העיר בכהונה נוספת בשיעורים גבוהים, ורוב המהפכים התרחשו בערים בהן צומצמה הבנייה

) בקדנציה 57%( ניסים גוזלן, ראש העיר שבה חל שיעור הגידול החד ביותר בקדנציה הקודמת. 35% שעברה, לעומת שיעור גידול של

אחת הסטיגמות הרווחות לגבי יחסו של הציבור לבנייה נרחבת למגורים, היא כי הציבור נרתע מבנייה שכזו משתי סיבות עיקריות. הראשונה - חוסר הנוחות והמטרדים בזמן הבנייה. השנייה - עומסי התשתיות והתחבורה שנוצרים לאחר האכלוס. לפי תפיסה זו, ניתן היה לצפות כי במסגרת הבחירות שנערכו לאחרונה, התמיכה בראשי עיר שהרבו לבנות דירות במהלך הקדנציה שעברה תהיה נמוכה, ואילו ראשי עיר "סרבני הבנייה" יזכו לפופולריות. מערערות Madlan ואולם תוצאות בדיקה שערך מרכז הנדל"ן יחד עם לוח על נכונותה של התפיסה הזו. אלה מצביעות על כך כי דווקא ברשויות מקומיות שקידמו ועודדו בנייה למגורים בהיקפים גדולים במהלך הקדנציה האחרונה, זכו ראשי העיר המכהנים בכהונה נוספת בשיעורים גבוהים יותר, ואילו בערים שבהם צנח שיעור הבנייה ביחס לעבר, חלו יותר מהפכים במסגרתם הודח ראש הרשות המכהן. במסגרת הניתוח נבדק שיעור הגידול במספר הדירות בערים השונות בתקופת , זאת באמצעות השוואת מספר 2023 עד 2019 הקדנציה החולפת – שנים ההיתרים לבניית דירות שהונפקו בתקופה זו לעומת מספר הדירות שהיה . שיעור גידול זה הושווה לשיעור 2019 – קיים בעיר בשנת תחילת הקדנציה . הערים שבהם שיעור 2014-2018 הגידול שחושב בצורה דומה עבור השנים היה גבוה יותר לעומת הקדנציה 2019-2023 הגידול במספר הדירות בשנים שקדמה להן הוגדרו ערים "מרחיבות בנייה", ואילו ערים שבהן חלה ירידה בנתון במהלך קדנציה זו הוגדרו "מצמצמות בנייה". כפי שניתן לראות בטבלאות המצורפות, ברוב רובן של הערים מרחיבות הבנייה שמרו ראשי הערים המכהנים על כסאם. עליהם ניתן למנות את

עוד בין מרחיבי הבנייה ששמרו על כסאם – ראש עיריית נתיבות יחיאל זוהר ), ראשת 6% לעומת 26%( ), ראש עיריית רמלה מיכאל וידל 15% לעומת 41%( ) ראש עיריית אשקלון תומר 2% לעומת 26%( העיר אור יהודה ליאת שוחט ,)5% לעומת 20%( ), ראש עיריית בת ים צביקה ברוט 13% לעומת 22%( גלאם ), ראשת עיריית נתניה מרים 6% לעומת 16%( ראש עיריית אילת אלי לנקרי לעומת 11%( ), ראש עיריית ראשון לציון רז קינסטליך 7% לעומת 10%( פיירברג .)5% לעומת 6%( ) וראש עיריית ירושלים משה ליאון 9% בין "מרחיבי הבנייה" יש גם מי שהודחו, בהם ראש עיריית קריית אונו ישראל גל וראשת העיר בית שמש עליזה בלוך. מחולון עד חיפה - מצמצמי הבנייה הוחלפו בקרב מצמצמי הבנייה, נרשם כאמור מספר רב יותר של מפלות לראשי 30 העיר המכהנים. על אלה נמנים ראש עיריית חולון מוטי ששון, שסיים בלבד, 6%- שנות כהונה בקדנציה שבה הגדיל את מספר הדירות בעיר ב ,)18% לעומת 13%( והוחלף. ראש עיריית הרצליה משה פדלון נוצח גם הוא וכך גם ראשת עיריית יהוד מונוסון יעלה מקליס, שסיימה קדנציה שבה כמעט .22% גידול בלבד לעומת 2% שלא התבצעה בנייה חדשה בעיר כלל, עם עוד הוחלפו ראשת העיר חיפה לשעבר עינת קליש רותם, שסיימה קדנציה 6%( בלבד, וראש עיריית רחובות רחמים מלול 6%- שבה הורחבה העיר ב ). בין מצמצמי הבנייה ישנם כמובן גם מספר מנצחים, בהם הוא 10% לעומת ראש עיריית באר שבע רוביק דנילוביץ, וראש עיריית כפר סבא רפי סער.

הגדלת העיר בשנים )**( 2014-2018

הגדלת העיר בשנים )*( 2019-2023

תוצאת ראש העיר המכהן

הגדלת העיר בשנים )**( 2014-2018

הגדלת העיר בשנים )*( 2019-2023

תוצאת ראש העיר המכהן

עיר

עיר

19% 18% 14% 10%

18% 13% 11% 10%

ניצח

רעננה

35% 15%

57% 41% 39% 38% 26% 26% 22% 20% 20% 18% 17% 16%

ניצח ניצח

באר יעקב

הפסיד

הרצליה

נתיבות

ניצח ניצח ניצח

לוד

9%

הפסיד

קריית אונו בית שמש

אשדוד

33%

הפסידה

8% 6% 8%

7% 6% 6% 6% 5% 2%

כפר סבא

6% 2%

ניצח

רמלה

הפסידה

חיפה חולון

ניצחה

אור יהודה

הפסיד הפסיד

13%

ניצח ניצח

אשקלון

10% 11% 22%

רחובות

5%

בת ים

ניצח

באר שבע

28% 18% 14%

הפסיד

קריית גת

הפסידה

יהוד מונוסון

ניצח ניצח ניצח

נהריה

מודיעין-מכבים-רעות

6%

אילת

2018 * מספר הדירות שלבנייתן ניתן היתר, לעומת מספר הדירות בעיר בסוף 2013 ** מספר הדירות שלבנייתן ניתן היתר, לעומת מספר הדירות בעיר בסוף

15

שמאות מקרקעין

יואב שיינקין שמאי מקרקעין, שותף בכיר

מיכל שימקביץ שמאית מקרקעין, שותפה בכירה

נעמי קפלנר שמאית מקרקעין, שותפה בכירה

משה פרידמן מהנדס ושמאי מקרקעין, שותף בכיר

ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות' כלכלה ושמאות מקרקעין

משרד ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות' לכלכלה ושמאות מקרקעין פועל למעלה משלושה עשורים. המשרד מספק שירותים בכל תחומי שמאות המקרקעין - שומות למטרות בטוחה לאשראי, שומות לצורך דיווחים ועל פי חוק ניירות ערך והתקינה החשבונאית, פיקוח פיננסי לפרויקטים בבנייה, טיפול בנושאי מיסוי, שירותי שמאות לרשויות מקומיות ולוועדות תכנון, ליווי תוכניות בנייה, ייעוץ לפרויקטים ולנכסים מיוחדים וכמובן - ליווי פרויקטים בהתחדשות עירונית ובעיקר מיזמי פינוי־בינוי. בכך מספק המשרד מעטפת שירותים הנוגעת לסקטורים מרכזיים בענף הנדל"ן - במגזר הציבורי, העסקי והפרטי.

כמו כן, המשרד מספק שירותי ליווי שמאי לדיירים הקיימים בפרויקטים, הכולל בדיקה כלכלית של העסקה המוצעת להם, ניקוד יחסי של הדירות וליווי הדיירים בפרויקט עד לאכלוסו. המשרד מודע למורכבות של פרויקטים בהתחדשות עירונית, והידע הרב שבו מחזיקים אנשיו והניסיון העצום בליווי ובייעוץ לפרויקטים נדל"ניים מכל הסוגים – ובכלל – מאפשרים למשרד להעמיד לרשות 38 זה פרויקטים במסגרת תמ"א לקוחותיו את השירות המקצועי הטוב ביותר שיוכלו לקבל בתחום זה. עם ההתקדמות בביצוע פרויקטים של פינוי-בינוי חלה גם עליה בדרישות היטלי ההשבחה של הוועדות המקומיות ובשנים האחרונות משרדנו מטפל במספר רב של הליכים משמעותיים של השגות על היטלי השבחה שנדרשו בפרויקטים שונים תוך ניצול הידע והמומחיות שנצברו בתחום. פרויקטים נבחרים כאמור, משרדנו מלווה פרויקטים רבים בהתחדשות עירונית. בין היתר ניתן למנות את הפרויקטים המובילים הללו: ƒ המשרד מלווה פרויקט של חברת אזורים, שכונת נווה דוד, חיפה: שייהרסו. 219 יחידות דיור במקום 1,212 שבמסגרתו מוקמות ƒ המשרד מלווה את חברת אזורים מתחם "שלום יהודה", ירושלים: יח"ד 48 בפרויקט במסגרתו יהרסו ארבעה בנייני שיכון הכוללים יח"ד, 144 קומות הכוללים 22 ובמקומם ייבנו שני מגדלי מגורים בני קומת מסחר ומבני ציבור. ƒ בו מקדמות החברות ב.ס.ט מתחם "הערמון-הרדוף", אור יהודה: יח"ד 726 יח"ד קיימות ובמקומן הקמת 152 וראדקו פרויקט להריסת חדשות לצד שטחי מסחר ותעסוקה. ƒ בו מקדמות החברות קרסו, אזורים רחוב רוטשילד, ראשון לציון: יח"ד ומסחר 612 מתחמים נפרדים לפינוי בינוי, הריסת 5 ושיכון ובינוי יח"ד חדשות, שטחי מסחר, תעסוקה 1,900- קיימות, ובמקומן הקמת כ ומבנים ומוסדות ציבור. ƒ בו מקדמות החברות אזורים וב.ס.ט בכניסה מתחם "המשולש", חולון: 969 יח"ד קיימות ובמקומן הקמת 262 המזרחית לעיר פרויקט להריסת יח"ד מעל שטחי מסחר נרחבים, מבנים ומוסדות ציבור. ƒ בו מקדמות קבוצת הקרנות מתחם "סונול-רמתיים", הוד השרון: יח"ד, מסחר, תחנת תדלוק 32 ריאליטי וחברת סונול פרויקט להריסת יח"ד, שטחי מסחר, תעסוקה 256 וחלקות בתת ניצול ובמקומן הקמת ושטחים נרחבים למבנים ומוסדות ציבור. ƒ תכנית פינוי בינוי שהמשרד מלווה עבור רחוב בר כוכבא, הרצליה: יח"ד ויחידות מסחריות ובמקומן יוקמו 24 , במסגרתו ייהרסו ICR חברת יחידות דיור לצד שטחי מסחר. 72

במשרד שישה שותפים: ƒ

ƒ שותפה בכירה מיכל שימקביץ - ƒ שותף בכיר רענן דוד - ƒ שותף בכיר יואב שיינקין -

שותף בכיר יוסי ברק - ƒ שותף בכיר משה פרידמן - ƒ שותפה בכירה נעמי קפלנר -

משרד ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות' מספק שירותים לעשרות לקוחות וגורמים מעולם הנדל"ן והפיננסים, ובכלל זה רשויות מקומיות, גופים ציבוריים מרכזיים, בנקים ומוסדות פיננסיים, חברות ביטוח, משרדי עורכי דין, חברות נדל"ן מהמובילות בענף, חברות קבלניות ויזמים פרטיים. לקוחות אלו נהנים מהמקצועיות של אנשי המשרד, מהחתירה ליעילות ולעבודה בסטנדרטים הגבוהים ביותר, מהשאיפה למצוינות ומהתפיסה לפיה הלקוח ראוי לליווי ולייעוץ במסגרת מעטפת שירותים כוללת. לצד כל אלו, וכחלק מחזונו של המשרד, הוא מקדם פעולות לחיזוק אחריות הקהילה העסקית לאיכות הסביבה ולשוויון הזדמנויות. פעילות בתחום ההתחדשות העירונית המשרד מאמין כי תחום ההתחדשות העירונית הוא מהתחומים החשובים ביותר כיום בענף הנדל"ן למגורים, והאלטרנטיבה הטובה ביותר כפתרון למצוקת הקרקעות בישראל. על אף שפרויקטים להתחדשות עירונית על סוגיהם מעלים את הצפיפות במרכזי הערים, הם מחדשים את האזורים הללו ומעלים את היצע הדירות באזורי הביקוש, וזאת מבלי 'לנגוס' עוד ועוד בקרקעות הפנויות אשר הולכות ומתמעטות בישראל הקטנה. על כן, לתפיסת אנשי המשרד, לתוכנית חשיבות רבה, הן מבחינת הענף והן מבחינת האינטרס הכולל של תושבי מדינת ישראל. משרד ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות' מכיר היטב את תחום שנים, ובעל ניסיון רב 15־ ההתחדשות העירונית מאז יצא לדרך לפני כ שנצבר מליווי של עשרות פרויקטים לפינוי־בינוי, החל משלב הפרוגרמה מול מוסדות התכנון דרך שלב דוח האפס והליווי 21 התכנונית ותקן הבנקאי בפרויקטים שנמצאים כיום בשלבי בנייה מתקדמים. המשרד מלווה תוכניות עבור המגזר הציבורי (הרשות להתחדשות עירונית), עבור חברות ויזמים בענף הבנייה, לרבות הכנת דו"חות כלכליים ועריכת טבלאות איחוד וחלוקה חדשה. 21 ' על פי תקן שמאות מס

המשרד גם מלווה תב"עות של התחדשות עירונית בנות אלפי יחידות דיור באשקלון, צפת ויבנה מטעם משרד הבינוי והשיכון.

www.bfks.co.il << office@bfks.co.il

>> 03-7553111 . טל >> , רמת גן 2 דרך בן גוריון >>

2024 מדד ההתחדשות העירונית

16