חברות נדלן

טל קופל מנכ"ל מדלן

נוכח המציאות הקשה בישראל, על הממשלה והרשויות המקומיות לעשות ככל שביכולתן כדי לזרז את תהליכי הרישוי ולהקל על היזמים להוציא לפועל את התוכניות שלהם, בראש ובראשונה כדי לדאוג לתושבי המדינה למיגון. זו חייבת להיות עדיפות ראשונה, ועל כל הגורמים להתאחד במטרה להסיר חסמים ולקצר תהליכים ככל האפשר. בניגוד למחסור בפועלים או לחרם הטורקי, שגם הם משפיעים עמוקות על ענף הנדל"ן, בעיית החסמים הביורוקרטיים היא בעיה פנימית של מדינת ישראל, שיכולה להיפתר ברמת הרשות המקומית, ובעזרת רוח גבית מהממשלה. העברת האחריות ליישום תוכניות התחדשות עירונית בתחומן לרשויות המקומיות עצמן היא יוזמה מבורכת, שאמורה לייצר ודאות בענף ובכך לקצר תהליכים באופן משמעותי. עם זאת, חשוב לשמור על רצף תכנוני ולוודא שלא מגיעים למצב שבו תוקפה של תכנית קיימת פג עוד לפני שתכנית חדשה נכנסת לתוקף, וכתוצאה מכך נוצר שוב פקק בצנרת. שנה ואלפי פרויקטים יצאו תחת חסותה. 20 קיימת כבר כמעט 38 תמ״א השוק הפרטי כבר מוכן, והוא מתפעל את תוכניות ההתחדשות השונות היטב - היזמים מנוסים, האדריכלים יודעים איך לגשת לאתגר, חברות הבנייה כבר הקימו עשרות פרויקטים - כך שהבעיה הייתה ונותרה הבירוקרטיה. על הרשויות המקומיות, שקיבלו כעת לידיהן כח נוסף, להוסיף לשורותיהן כוח אדם מיומן, ולהגיע למצב שבו הליך התכנון והרישוי בתחומן לוקח חודשים ולא שנים. כבר היום התחדשות עירונית היא שחקן משמעותי בשוק, וחשיבותה רק תלך ותגדל. זהו ענף שמספק פתרונות שגם התושבים וגם המרחב העירוני כולו זקוקים להם, אך למרות החשיבות הרבה של הענף, עבור הציבור הרחב עדיין יש בו סיכון גדול. כשאדם הולך להפקיד את הנכס היקר ביותר שברשותו בידי גורמים חיצוניים, הוא חייב לדעת שהוא הפקיד אותו בידי אנשי המקצוע הנכונים. זוהי השנה השמינית שבה מתפרסם "מדד ההתחדשות העירונית" מבית מדלן ומרכז הנדל״ן. מדד שקוף ואובייקטיבי שמסייע לדיירים בכל הארץ לבחור נכון כשזה מגיע לאנשי המקצוע שילוו אותם בהתחדשות הבניין שלהם. כדי להרכיב את המדד, התבסס צוות המחקר של מדלן על נתוני אמת של כל אחת מהחברות בסיוע אסמכתאות רשמיות, בדיקות שטח והערכות של אנשי מקצוע. המטרה שלנו במדלן, להפוך את שוק הנדל״ן לשקוף והגון יותר, מקבלת ביטוי גם בפרויקט זה.

"אדם לא צריך להבין את העולם, אלא בעיקר למצוא דרך להסתדר בו" - הציטוט הזה, של אלברט איינשטיין הגדול, נדמה היום אקטואלי מתמיד. אנחנו חיים כיום בעידן הלא יעלה על הדעת, עידן בו הדברים הבלתי צפויים ביותר קורים, ואין לנו אלא לאמץ גמישות קיצונית - מחשבתית בעיקר - ולצלוח את כל מה שהחיים מביאים לפתחנו. השנה שחלפה מאז מדד ההתחדשות העירונית הקודם הייתה מהקשות שידענו בישראל - כמדינה, כחברה וכמשק. השנה הזו רק הדגישה, ביתר שאת ושוב ושוב, את העובדה שאין כמעט מקום בארץ שבו התושבים לא נזקקים לממ"ד, ועד כמה ממ"ד אינו בונוס שנחמד שיש באוקטובר יצאו 7- בדירה, אלא עניין של חיים ומוות. ראינו איך החל ב לשוק השכירות מאות דירות ישנות ולא ממוגנות, שאנשים פשוט סרבו להמשיך ולגור בהן, גם באזורי הביקוש החזקים ביותר במדינה. השינוי בסדר העדיפויות היה חד ונראה שגם היסטורי - מאז ועד היום הדרישה לממ"ד בדירות, בין אם לרכישה או להשכרה, נותר גבוה ויציב. במקביל, יישובי העוטף וישובי הצפון פונו מתושביהם, ואיש אינו יודע מתי יוכלו לחזור בבטחה לביתם. אחרי חצי שנה של מגורים במלונות למפונים רבים נמאס, והם החלו לשכור דירות לטווחים ארוכים יותר. מרכז הארץ היה ונותר האזור המבוקש ביותר בישראל, והמפונים רק הוסיפו לביקושים. אנחנו רואים את זה כיום בעיקר בשוק השכירות, אבל אם המצב יימשך אין ספק שגם שוק הרכישה ירגיש זאת ביתר שאת. מגורים "על הגדר", שפעם נחשבו לאופציה לגיטימית ואף בעלת יתרונות מסוימים, הפכו בלתי ריאליים בעת הזו, ומי יודע מה יהיה אחר כך. כשמחברים את שני החלקים במשוואה - הלחץ הגובר על מרכז הארץ והצורך המתחזק בדירות עם מיגון, מבינים עד כמה התחדשות עירונית הפכה והופכת לעניין קריטי במדינת ישראל. אין לנו כמעט שום דרך אחרת למגן במהירות יחסית את האזורים המבוקשים ביותר במדינה. חוזרת לכוונתה המקורית - להעניק לאזרחי ישראל 38 בעת הזו, תמ"א הגנה, ופינוי בינוי הופך הכרחי מתמיד. לכן, זה לא הגיוני שזמן ההמתנה להיתר בנייה במסגרת התוכניות הללו יהיה כל כך ארוך. בשנה האחרונה, זמן ההמתנה להיתר במסגרת תמ"א יום בממוצע - כמעט ארבע שנים. זמן ההמתנה להיתר 1,327 עמד על 38 ימים בממוצע, כמעט שלוש שנים, 950 בנייה במסגרת פינוי בינוי עמד על ולזה יש להוסיף את זמן ההמתנה לאישור המקדמי של התוכנית. לא מיחידת הדיור שאושרו בעשור האחרון 20% פלא שבסופו של דבר, רק במסגרת פינוי בינוי אכן נבנו בסופו של דבר.

תודה לכולכם.

טל קופל, מנכ"ל מדלן

2024 מדד ההתחדשות העירונית

2