מגזין המכון לרפורמות מבניות

08 מימוש מהפכת הפילוח במנהל התכנון במסמך חדש ומהפכני שהוציא הארכיטקט ארז בן אליעזר, תחת הכותרת "תמהיל גדלי הדיור בישראל - מסמך רקע", קוראת הצמרת התכנונית של מנהל התכנון למערכת הפוליטית לזנוח את את "תפיסת ההיצע" כפתרון היחיד, ומצביעה על הצורך בבחינה שיטתית גם של צד הביקוש ומגוון משקי הבית. לפי המסמך, בחינה שכזו תספק "מענה לצרכים מג־ וונים באוכלוסייה ובכך תשפיע לחיוב גם על התמהיל החברתי-כלכלי שעשוי להיות מכיל ובריא יותר, ויעו־ דד בתורו תכנון מגוון יותר של טיפוסי ומאפייני בינוי". המחקר מגנה את "שליטתו של שוק הנדל"ן בת־ פיסת הדיור כמוצר אחיד הנסחר בשוק משוכלל, בו קיים איזון בין ביקוש והיצע", ומצביע על ההשלכות ההרסניות של תפיסה זו. ״נדרש גיבוש מדיניות שתו־ ביל לגיוון תמהיל דיור בישראל בעת הזו". המכון האקדמי לרפורמות מבניות ועו"ד בירן טו־ ענים, כי ממשלת ישראל אינה רשאית ולו אף רגע אחד, להתעלם מהקביעות האלה של מנהל התכנון. על רמ"י להקצות את המקרקעין על בסיס של סג־ : שיווק Planning Segmentation מנטציה - פילוח ייעודי המבוסס על הצרכים והיכולת של השכבות השונות בחברה הישראלית, "בדיוק כפי שאין מחירו של לחם אחיד כמחירו של לחם מחמצת, חלה או לחם קל", דברי עו"ד בירן. 09 שיטת "אתר-תכנן ובנה" איך כל זה יעשה? דונם הפרוסים על-פני כל 40,000 נדרש שיווק של המדינה, כפתרון לבעיית הדיור לחסרי קורת גג. בידי רמ"י מאגר קרקעות מצויות במרכזי הערים שאינן משווקות לציבור. שיווק מגרשים קטנים ולא מתו־ כננים לקבלנים קטנים וחברות בנייה קטנות ובינו־ ניות במתווה של "אתר-תכנן-ובנה", יאפשר להזרים במהירות לשוק יחידות דיור בהישג יד (במכר) ויסייע בהנעת הכלכלה הישראלית וענף הקבלנים הקטנים

שנדחק הצידה לאורך השנים. המסלול החדש יאפשר נגישות מהירה של קבל־ נים קטנים וחברות בנייה בינוניות למגרשים קט־ נים המצויים כיום בתת ניצול ברשויות המקומיות, תוך הקצאתן לבנייה ייעודית ומפולחת לחסרי דיור בבעלות. היזמים, במקרה זה, יהיו הרשויות המקו־ מיות, הזכאים לדיור בהישג יד וקבלני המקום. ו � יח"ד (הט 700,000 : לצרכי המחשה בלבד יאמר ענים את היקף משקי הבית של מחוסרי הדיור) בשטח מ"ר כל דירה. נדרשת אם כך בנייה של 100- של כ קומות (בהתחשב בכך שבכל 12- בניינים ב 7,000- כ יח"ד) בפריסה ארצית. בניין שכזה יושב 100- בניין כ י � דונם, כך שמספ 3 על קרקע בשטח ממוצע של כ- דונם, כדי לתת פתרון למחוסרי הדיור 21,000- קים כ י � דונם לצרכי צ 20,000 בישראל. תוספת דומה של כ בור, בתמרוץ הרשויות והקבלנים - תכפיל את היצע הדיור, כך שמשבר הדיור במדינת ישראל ייפתר בא־ דונם בלבד. 40,000 מצעות 10 חידוש ההתחדשות ודיור בהישג יד כיבוד הבעלות על הקניין במקרקעי התחדשות עירונית ודיור בהישג יד במכר לחסרי קורת גג במ־ דינת ישראל - יהווה הישג אדיר לפתרון בעיית העוני במדינת ישראל. חידוש התחדשות עירונית לטובת העיר כולה באמצעות תוכנית "משכונה לרובע". השכונות תהיינה לרובעים עירוניים שיתוכננו בצורה הולי־ סטית ומיטבית ולא על בסיס פרטני ומקרי כפי שנעשה היום. במסגרת התמ"א להתחדשות עירונית תוקצה קרקע לייזום מניב לרשות המקומית בשיעור של . השטחים יוכלו לשמש למטרות חברתיות או 20% הכנסות לרשות שיהוו בסיס לכיסוי הוצאות פיתוח. תמריץ ליזמים: התמ"א להתחדשות עירונית תא־ פשר ליזמים לקבל לידיהם מיזמים עם היקפי בנייה אדירי מימדים, שיש בהם ודאות והלימות קניינית ות־ כנונית. הרשות המקומית והקבלנים, "בוני הארץ", יתמודדו במישרין על פרויקטים ב"רובע" מסודר ומ־ רוכז, כאשר הקניין והתכנון – ברור, ולא השתתפות ב"שוק השחור", אשר כולו רווי פעמים רבות בניגודי לכל הצדדים: win win אינטרסים ומאכערים. זהו העירייה, היזמים והתושבים. חידוש ההתחדשות ודיור בהישג יד במכר לא רק פותרים את בעיית הדיור במדינת ישראל, אלא גם מצעידים את המלחמה בעוני צעד גדול קדימה ומייצרים את הדרך להעלאת השכבות החלשות בסולם החברתי.

למדיניות הטלאים. כדי לעצב את מדיניות הדיור של מדינת ישראל, שמרכיביה הבסיסיים הם מדי־ ניות התכנון, המקרקעין והמימון, באופן שיפתור את משבר הדיור, נדרש מכלול של החלטות בכל אחד ממרכיביה של מדיניות דיור לאומית. מערך החקיקה הקיים מאפשר ליישם ולממש את המשימות העומדות לפתחנו בתחום הדיור בלא צורך בחקיקה נוספת, כאמור. ניתן לבצע את המה־ פך של תחום הדיור – כאן ועכשיו. 07 הבסיס לתוכנית אסטרטגית לדיור של מדינת ישראל מה אם כן נדרש לעשות כאן ועכשיו, כדי לה־ קים ולהפעיל את מדיניות הדיור הלאומית, לחי־ דוש ההתחדשות ולדיור בהישג יד? הפסקת השיווק הספקולטיבי. המהפך כפי שהראינו ניתן למימוש מאחר והחקיקה המסדירה כל אחד מיסודות מדי־ ניות הדיור קיימת. הפעלת החוק דורשת החלטות של הרשויות המתאימות. התכנון המפולח המחייב את רמ"י לשיווק הקרק־ עות על פיו, הוא מסמך קיים, הראוי לכל שבח. כדי לחייב את כל גורמי התכנון בכל הרמות ואת השיווק על-ידי רמ"י, יש להעניק תוקף לתכנון המפולח במ־ סגרת של תוכנית מתאר ארצית לתכנון ובנייה. יש לתכנן תוכנית מתאר ארצית להתחדשות עי־ רונית על בסיס הכרה בזכויות הקניין של תושבי השכונות, והענקת זכויות בנייה מירביות ומיטביות לתושבים, שהם אלה בעלי הקרקע. שיווק המקרקעין לפי חוק רשות מקרקעי ישראל ניתן למימוש על-ידי החלטות מועצת רמ"י, שהן בפועל החלטות של הממשלה. הדבר ניתן כמובן, על בסיס הוראות חוק המחייבות את רמ"י לשיווק לדיור בהישג יד במכר, למימוש ההתחדשות ול־ שיווק מפולח. המימון הנדרש לדיור בהישג יד מוסדר היטב על ע � , הכולל את הסדר המ 1992 ידי חוק הלוואות לדיור רכת של משכנתאות "מכוונות" והלוואות "עומדות", שהן הדרך למימון דיור בהישג יד לחסרי קורת גג והון עצמי, ונגישות לבנקים למשכנתאות.

המכון לרפורמות מבניות, מהו?

המכון לרפורמות מבניות הוא מכון מחקר הנוסד על-ידי עו"ד שרגא בירן ופועל זה עשרות שנים. המכון פועל לקידום העליה בסולם החברתי לשכבות העממיות ועמד בראש כוח המשימה הלאומי להתחדשות בממשלת בנימין נתניהו. 2009- עירונית ודיור בהישג יד, שהיה לחוק ב

5