מגזין המכון לרפורמות מבניות

05 יש קרקע לבנייה

04 משבר הדיור מהו?

(האחרונים ביותר) 2013 נתוני הלמ"ס, בסוף שנת מהקרקע במדינת ישראל משמשת לשטח 5.6% רק משמשים למגורים. 66% בנוי. מתוכם, כך עולה, רק 50- אגב, תוספת השטח הבנוי מאז היתה בהיקף של אלף דונם בלבד. 60 יש גם את ההתחדשות הכפרית, כאשר בישראל ישובים, מושבים וקיבוצים הפרוסים 1,000- ישנם כ על-פני הארץ. "המחנה שלהם", כפי שנקרא לאורך מ � אלף דונם בישובים בנויים ו 600 השנים, כולל כ- אלף משקי בית! 350- פותחים, והם מאכלסים רק כ לדברי עו"ד בירן, "זה גן עדן לפיתוח כפרי ירוק. המטרה היא לא לשנות את הכפר לעיר, אבל להבין שמדובר באזור מפותח עם תשתיות אדירות ולכן זהו מאגר קרקע שאינו מנוצל לחלוטין. הישובים הללו סמוכים לעיר ונדרש לפתח אותם באמצעות תמ"א כהתחדשות כפרית ירוקה, שתתאים לאזורים כפ־ ריים, וכך לייצר מקום לגרעיני ההון האנושי החדש, לצעירים ולדורות הבאים". משמע: יש קרקע, נותר רק לבנות – ובאופן יעיל! "קרקע לא מנוצלת היא פשע", ממשיך עו"ד בירן. "טלו קורה מבין עיניכם למען מתן קורת גג למחוס־ רי הדיור בישראל. ניתן באמצעות חלק קטן מהקרקע, לספק מקום לבנייה ולממן פתרונות למחוסרי הדיור". 06 לחייב את המדינה לנהל את מקרקעי ישראל עפ"י חוק החקיקה במדינת ישראל מאפשרת מדיניות דיור לאומית בלא צורך בשום חקיקה נוספת. נדרש רק מימוש החקיקה הקיימת בצורה דווקנית בלי צורך לפנות לבתי המשפט, זאת כנגד הפרת החוק ואי מי־ מושו ע"י כמה מזרועות המדינה במציאות הנוכחית. על המדינה לזנוח את הפרדיגמה העסקית בכל הנוגע למקרקעי הרשות המופעלת בניגוד לחוק המחייב הענקת דיור בהישג יד, וכיבוד זכויות קניין לתושבי השכונות. שינוי התפיסה אינו רק תנאי הכ־ רחי עבור טיפול אפקטיבי במשבר הדיור ובסוגיית מחוסרי הדיור, אלא גם תואם את הוראות חוק רשות , הקובע במפורש את 1960- מקרקעי ישראל, התש"ך תפקידיה החברתיים של רמ"י: "הקצאת קרקעות למטרות מגורים, דיור בהישג יד, דיור ציבורי, תעסוקה, שטחים פתוחים ולמטרות אחרות, במקומות ובהיקפים הנדרשים על פי צורכי המשק, החברה והסביבה, לרבו צרכים עתידיים". הפתרון היחיד: מדיניות דיור לאומית, זאת בניגוד

תמיד כשעולה השאלה מדוע הדיור בישראל כה ש � מ 60% יקר ומדוע שווי המקרקעין מגיע כבר ל כ ווי הדירה, אנחנו שומעים מהממשלה את התשובה השחוקה: "מה לעשות, נשארה בארץ מעט מאוד קרקע לדיור, אין איפה לבנות". כך לדוגמה, התוכנית האסטרטגית של מדינת יש־ השנים הבאות 20 ראל לפתרון בעיית הדיור למשך קובעת כי קיימת "אזילת קרקעות", כך שאם ההת־ חדשות העירונית לא תצליח, המדינה תיקלע לק־ טסטרופה. חרף כל הזעקות וההכרזות, צריך לומר בבירור: יש קרקע במדינת ישראל, והנה הראיות: מאזן נכסי המדינה: במאזן נכסי המדינה שנכתב ע"י החשב הכללי במשרד האוצר, נאמר במפורש משטח כלל 91%- כי הקרקעות הפנויות מהוות "כ הקרקעות אשר בידי המדינה. שימושן העתידי של מרבית הקרקעות טרם נקבע (בין אם ייעודן יהיה לשימוש המדינה לצורך אספקת שירותים ובין אם לצורך שיווקן בעתיד)". כלומר, כמעט כל הקרק־ עות בבעלות המדינה הן קרקעות פנויות. דו"ח מבקר המדינה: חלק ניכר מהקרקעות הפנויות תופסות שטחי אש של צה"ל. לאחר הפ־ חתת השטחים התפוסים, השטח שנותר לתכנון מיליון דונם בלבד שהן 1.59 קרקעות המדינה הוא משטח המדינה. אלא שמבקר המדינה הפריך 7%- כ כי שטחי 20-21 גם טענה זו והראה בדו"ח משנת מיליון 7.6 מיליון דונם אלא רק 9.3 האש הם לא ל � מיליון דונם. הכפ 1.7 דונם. ברוך השם, הרווחנו מיליון 3- ל 1.59- נו את השטח שנמצא בידי רמ"י מ מיליון דונם, 7.6 דונם. כאן גם באה ההפתעה - מתוך משטחי 92% , דונם נמצאים בנגב. כלומר 7.03- כ האש נמצאים בנגב (דרומית לבאר-שבע) באזורים בהם הביקוש נמוך גם כך. שימו לב כי מליוני תוש־ בי המדינה בשטחים העירוניים תופסים בסך הכול מיליון דונם בלבד. שטחה הכולל של מדינת ישראל מיליון דונם. השטח העירוני משתרע על 22- הוא כ מיליון דונם, בעוד שהשטח הבנוי עומד על 3- כ ע � מיליון דונם בלבד, כולל שטחי מגורים, ת 1.2 כ שייה, מסחר, מבנים ציבוריים. אם נתייחס רק לבאר בלבד. 10% שבע וצפונה, השטח הבנוי הינו : אפילו חברת הייעוץ והמחקר McKinsey מחקר , מכון מחקר מהחשובים בעולם, כתבה McKinsey כי אחד המיתוסים הגדולים הנפוצים והמחבלים בפ־ תרונות לדיור בהישג יד הוא המיתוס שאין קרקע עבור דיור בהישג יד, עליו חוזרים כל הפוליטיקאים ובעלי עניין שאינם מעוניינים בדיור בהישג יד. נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה: על-פי

בתחום הדיור, הבירוקרטיות המתחלפות, אלה שדלת הזכוכית מסתובבת עבורם, ממציאות לנו פטנטים – אלא שהפטנטים האלה מביאים לשני דברים בלבד. אחד - עליית הרווחים של המדי־ נה, הבנקים והקבלנים. הדבר השני הוא המסקנה שכולם מגיעים אליה, כי כל "פתרונות הקסם" הם כישלון אחד גדול, וכעת, שהכישלון מגיע לשיאים – כולם מבינים שצריכים לפתוח דף חדש - לקדם מדיניות דיור לאומית למדינת ישראל. העדר דיור בהישג יד במכר לשכבות העממיות; הכשלון המתמשך של ההתחדשות העירונית בגלל אי הכרה בזכויות הקניין שהיו מזכים את תושבי השכונות ואת כל תושבי המדינה, שהינם בעלי זכות קניין בעסקאות קומבינציה; עליית מחירי הדירות מלמטה, בהעדר דיור בהישג יד, והעלאת מחירי הדיור מלמעלה על-ידי שיווק קרקעות ספ־ קולטיבי באמצעות רמ"י לכל המרבה במחיר. משבר הדיור הוא כפשוטו – עליה מטורפת של מחירי המקרקעין וכתוצאה מכך מחירי הדיור אשר גרמו לכך כי למרות שיש בידי המדינה שליטה מששת 50%- מוחלטת על המקרקעין והתכנון, ל העשירונים התחתונים של המדינה אין קורת גג! תוכנית ההתחדשות העירונית ובמסגרתה, פרויקטים של פינוי בינוי, היא כשלון מוחלט, , נמכרו 2022 עד 2005 שנה, מאז 18- כאשר במשך כ אלף 38- אלפי יח"ד בודדות והוצאו בכל התקופה כ היתרי בנייה בלבד. הגוזר 21 המכון הגיש עתירה לבג"צ לביטול תקן ס � משפחות, תו 540,000 על תושבי השכונות, כ- מ"ר לדירת הדחק שהיתה בידם, 15-20- פת של כ דבר שמהווה פגיעה בזכויות הקניין של תושבי השכונות. על הממשלה, שבזכות נתניהו היתה זו שחוללה את ההתחדשות העירונית ביוזמת המכון, להיעתר לאלתר לעתירה זו, שהוכרזה ע"י הממונה לשעבר על ההגבלים העסקיים כעבירה פלילית של ממש. הסיסמא הדוגלת בשיטת הגדלת "ההיצע", כך ככל שהיקף הדירות יגדל, ייפתר משבר הדיור – לא רק שלא הורידה את מחירי הדיור אלא העלתה אותם, מאחר וההיצע היה ספקולטיבי, לא מיועד ולא מפולח. העולם הנאור הכיר בכך כי ההיצע חייב להיות תואם לא רק לביקוש המסורתי של בעל היכולת, אלא גם תואם את "הנדרש", את הביקוש המסורתי וגם את "הצורך" של השכבות העממיות. רק כאז השיווק של רמ"י יהיה ייעודי ולא ספקולטיבי.

4