חברות נדלן

ההשלכות של היעדר השמאי על ענף הנדל"ן בכלל ועל תחום הפינוי בינוי בפרט, היו הרסניות. כזכור, אחד הצעדים המרכזיים שבהם נקט לבחינת כדאיות כלכלית של תוכנית פינוי- 21 עיני היה תיקונו של תקן בינוי, כאשר החידושים בתקן היה יצירת טבלת רווח יזמי מינימלי רצוי, שאליה התקן מפנה ושאת עדכונה על השמאי הממשלתי לבחון מדי חצי שנה. את הטבלה הראשונית יצר עיני בתקופת השיא של הענף – הריבית אז הייתה אפסית, המחירים רק עלו ועלו הרפורמה המשפטית והממשלה שיצרה אותה עוד לא באו לעולם ואת היתכנות התרחשותו לא יכולנו לדמיין בחלומותינו השחורים ביותר. 7.10- של אירוע כמו ה מאז כידוע הספיק העולם להתהפך לפחות פעמיים, הריבית טסה, המלחמה פרצה, כוח הקנייה של הציבור נשחק והתקן? נותר עם אותו בפריפריה). כבר 17% , בתל אביב 14%( העליזים 2022 רווח יזמי של ימי יותר משנה אין מי שיעדכן אותו, והתוצאה היא שבוועדות המחוזיות מאשרים עוד ועוד תוכניות פינוי-בינוי שאיש לא יקדם. כבונוס, מתרבים הדיווחים מצד יזמים שגם במסגרת תחשיבי עלויות הבנייה מחזיקים שמאי הוועדות המחוזיות בערכי עלויות לא ריאליים למ"ר בנוי, שגם בהם יש כדי לקבור פרויקט. אם אכן כך הוא הדבר, גם כאן נדרשת נוכחותו של שמאי ממשלתי ראשי דומיננטי שינהל את המדיניות בנושא. אלא שזה כאמור לא בנמצא. ובכל זאת קצת אופטימיות נהוג לומר כי האופטימיות היא תכונה הכרחית למי שמבקש להיות יזם. על רקע ימים קשים אלה, מקבלת האמרה משנה תוקף. אדם סביר מהיישוב לא היה מעז לקדם פרויקטים של עשרות או מאות מיליוני שקלים הנשענים על רמת מינוף גבוהה, בתנאים כה קשים של חוסר ודאות כפי שמספקים ימים אלה. אך אם יש מקום לאופטימיות, גם עבור מי שאינו יזם, הוא נעוץ באנשיה של קהילת ההתחדשות העירונית. היזמים והקבלנים בראש, ו"תומכי הלחימה" – עורכי דין, שמאים, אדריכלים, משווקים וכן – גם פקידי ממשלה ושלטון מקומי. אנשים שבכל בוקר, על אף הקשיים, קמים, יוצאים מהבית וממשיכים בעבודה הסיזיפית של דחיפת מיזמי ההתחדשות קדימה. רגעי התסכול הם רבים, לא פעם פרויקטים נופלים בשל החלטה שרירותית של פקיד או גורם בלתי צפוי כמו מלחמה. אך למרות כל זאת, כשמגיעים רגעי הסיפוק הנדירים, מסירת מפתח למשפחה שדירתה הושבחה לאין ערוך או חניכת מתחם ששינה פני השכונה והעיר מקצה לקצה – מתגלה כי העבודה הקשה הייתה שווה. לכן, למרות שכל התנאים בנקודת הזמן הזו נגדו, יש לקוות כי האופטימיות הטבועה בעוסקים במלאכה תייצר מציאות, וכי בשנת יחול מפנה חיובי, עבור הענף ועבור המדינה כולה. 2025

כך, ברוב אזורי הביקוש תישמר הרציפות של האפשרות לחדש בניינים ברמת המגרש - הדרך שבה מבוצעות כיום כשלושת רבעי מסך התחלות הבנייה בהתחדשות העירונית. הקרדיט, הן על גיבוש המנגנון והן לגבי הביצוע, מגיע הן לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אשר קידמה את רוב התוכניות המחליפות, והן למטה התכנון ולמינהל התכנון שקיבלו את ההחלטות הנכונות בנושא. עד כאן הפן החיובי שכן כאמור, פירוק המוקש נעשה לא נעשה באופן מלא, אלא רק כמעט מלא, וזאת משום ששלוש רשויות – תל אביב- , וזה חתיכת 38 יפו, בת ים ובני ברק, החליטו שהספיק להם מתמ"א כמעט. אם לא חל שינוי מפתיע, מאז נכתבו שורות אלה, בשלושתן התמ"א רשמית פקעה לפני מספר ימים (למעט אזור תוכנית הרובעים בתל אביב, אשר נשארת בתוקף). לכאורה – רק שלוש רשויות מתוך עשרות. בפועל - הרבה מעבר לכך. אם נבדוק את היקפי הפעילות של התמ"א בתחומן, הרי שבתל 1,750- יח"ד במסגרתה (כ 3,300- היתרים לבניית כ 2023- אביב ניתנו ב חדשות), יותר מפי שלוש מכל רשות אחרת וגם בת ים ובני ברק נמנות על הערים שבהן פעלה התמ"א בהיקפים גבוהים, עם היתרי בנייה למאות יח"ד בכל אחת מהן מדי שנה. בהערכה גסה, ריכזו שלוש הערים הללו יחד בין רבע לשליש מכלל פעילות התמ"א, וסיום התוכנית בהן ללא חלופה בהחלט מדאיג, בתקופה שבה הגדלת רמת המיגון נדרשת יותר מאי פעם. המדינה כאמור עשתה את שלה בנושא, הרשויות המקומיות הן המוסמכות לקבוע את מדיניות התכנון והבניה בתחומן, ונבחרי הציבור בהן הם אלה שיצטרכו לתת דין וחשבון לתושבים בנושא. שינוי כיוון באזור תחנות המטרו? " טופל באופן מוצלח יחסית, הרי 38 אם מוקש "היום שאחרי תמ"א שהמוקש הבא שסומן כבר לפני שנה וחצי התפוצץ ברעש מחריש אזניים והכוונה היא להתחדשות העירונית לאורך תוואי המטרו, או ליתר דיוק – היעדרה המוחלט. לאורך זמן רב מדי התעקשו נציגי במרחב 75% משרד האוצר כי יש היגיון שבגביית היטל השבחה בשיעור התחנות. אך עם השוק אי אפשר להתווכח, וגם לא עם העובדות. ואלה הצביעו על כך שהיקף קידומן של תוכניות חדשות באזורי התחנות מאז נכנס שיעור המס המוגדל לתוקף הוא אפסי. כך הפכו מרחבי התחנות – אלפי דונמים ברחבי גוש דן שהיו אמורים להיות זהב נדל"ני, לאזורים שיזמים לא מוכנים להתקרב אליהם. למרבה השמחה, בשבועות האחרונים חל שינוי במדיניות, בחסות ועדת הפנים והעומד בראשה חה"כ יעקב אשר, שסייע לאנשי האוצר לרדת מהעץ. לפני כחודש וחצי אושר תיקון לחוק המטרו המעמיד . מדובר עדיין בשיעור גבוה מאד, אך לפי 60% את שיעור ההיטל על עמדת לשכת שמאי המקרקעין, שגם היא נטלה חלק משמעותי בהליך, גם כזה שמעניק כלכליות לפרויקטים. האם זה יעבוד? את התשובה לכך נגלה עד הכנס הבא. מחדל השמאי הממשלתי לצד האתגרים שסומנו, ישנם דברים שקשה היה מאוד לחזות בשנה שעברה. אחד מהם הוא היעדרו של שמאי ממשלתי ראשי מזה למעלה משנה. כלומר, ניתן היה לחזות את סיום תפקידו של השמאי הממשלתי , מדובר היה בנתון שאותו הכל הכירו. מה 30.6.23- האחרון אוהד עיני ב שלא ניתן היה בשום פנים ואופן לחזות, זה שתחלוף שנה עד שיואיל השר הממונה, השר במשרד המשפטים דודי אמסלם, להקים ועדת איתור למינוי מחליפו (ואם מונה המחליף עד למועד פרסום שורות אלה – ברכות ובהצלחה).

בבת ים 38 עבודות תמ"א

7